Как свалку близ Надеждино сравнивали со скрипкой Страдивари и ОНПЗ

На очередном заседании по «делу Дахно-Захаровой» его участники постигали тонкости оценки земельных участков, спорили о нормах УПК и расследовали исчезновение письменных обращений.

29611004 февраля 2017
Как свалку близ Надеждино сравнивали со скрипкой Страдивари и ОНПЗ

Было еще что-то, о чем представитель НПО «Мостовик» Михаил Романовский разговаривал с прокурором еще до начала заседания – но тема их разговора осталась между ними. А собственно слушание продолжилось в 11.00 допросом очередного свидетеля - Зайцева Александра Вячеславовича. Он пояснил, что с 25.09.06 является руководителем ООО «Профэкс», работает оценщиком первой категории, выступает как судебный эксперт. С подсудимыми лично Зайцев не знаком, а знает о них только из СМИ.

1

Гособвинитель Марина Федоркина просит свидетеля рассказать, каким образом в 2014 году проводилась оценка земель «Надеждинского полигона».

Зайцев рассказывает, что в период 16-18 декабря 2014 года был составлен отчет о проведении оценки трех земельных участков в селе Надеждино. Оценка проводилась путем сравнительных расчетов – сравнивалось 7 земельных участков, схожих с данными (аналогичная площадь, сравнимое место нахождения). Был заключен договор с «ЖКХ «Сервис» на выполнение работы. Результат, насколько помнит свидетель, был забран курьером. Оценка была выполнена оценщиком ООО «Профэкс», проверял работу лично Зайцев, поскольку его квалификация выше. Им были предоставлены кадастровые паспорта, были данные публичной кадастровой карты, все необходимые документы для произведения расчетов – дополнительных они не запрашивали. На место для осмотра не выезжали, т.к. это было зимнее время – проблематично увидеть то, что нужно. Участок оценивался как предмет залога. Это была обыкновенная работа с заказчиком, который вышел на них по факсу. И чем-то таким принципиальным от других заказов она не отличалась.

Следующая порция вопросов последовала от Михаила Романовского. В первую очередь он поинтересовался методом, которым производилась оценка. Тут вмешался адвокат Константина Дахно Юрий Николаев с репликой, что свидетель уже ответил на этот вопрос. И в итоге ответ еще раз озвучил судья Денис Клостер – «метод сравнительный».

- Почему не применялся метод капитализации чистого операционного дохода, - поинтересовался Романовский.

Свидетель отвечает, что специалист при составлении отчета пользуется различными методами оценки. Метод, про который спросил Романовский, является одним из методик оценки в рамках дохода. Сравнительный подход на их взгляд отражает действительную ситуацию на рынке, поэтому им и воспользовались. Им не были предоставлены сведения об официальном доходе, которые они могли бы дополнительно учесть. При составлении отчета оценщик может использовать все три подхода к оценке, если считает, что так отчет будет корректнее, либо обоснованно отказаться от тех подходов, которые ему кажутся нецелесообразными. В отчете есть обоснованный отказ от других подходов. Используется только сравнительный подход.

И тут представитель «Мостовика» просит огласить ранее данные Зайцевым показания. Причина – при допросе свидетель говорил, будто бы ему неизвестно, для чего нужна была оценка земельного участка, а сейчас в зале суда говорит, что земля оценивалась для использования в качестве залога.

Не дав ему закончить, Юрий Николаев, поддержанный другими адвокатами, просит отвести этот вопрос, поскольку Романовский, по сути, сам повторил показания свидетеля, данные им на предварительном следствии. За представителя «Мостовика» вступается прокурор, поясняя, что тот просто объяснял таким образом, в чем противоречия. Романовский в итоге настаивает на своей просьбе.

На это Николаев возражает:

- Давайте сначала закончим допрос свидетеля.

Вмешивается Клостер, спрашивая у свидетеля, понятен ли ему вопрос Романовского?

Свидетель поясняет, что цель оценки прописывается в договоре с заказчиком. А сейчас он в суде ответил так просто потому, что постоянно читает СМИ – там об этом и прочитал. Зайцев подтверждает свои ранее данные показания в той части, когда идет речь об оценке земельного участка как актива – это прописано в договоре. Поэтому оценщик и использовал данный метод. На дату составления отчета они действовали корректно, в соответствии с договором.

Судья уточняет, было ли известно свидетелю на тот момент как используется земельный участок, какова доходность этого бизнеса? Свидетель утверждает, что о доходности узнал только в период следствия. На момент же исполнения заказа им надо было оценить земельные участки и они считали цену именно земли.

Клостер, сомневаясь, спрашивает Романовского, ходатайствует ли он по-прежнему об оглашении показаний?

Ответ представителя «Мостовика» был утвердительным. Служитель Фемиды спрашивает других участников процесса, не возражают ли они против данного ходатайства.

Николаев интересуется у судьи:

- А что, у нас допрос уже закончен? Мы не можем задать вопросы свидетелю?

Тут у них с Клостером завязывается спор по поводу толкования норм УПК. Судья утверждает, что там нигде не говорится, что ранее данные показания оглашаются уже после того, как все стороны зададут свидетелю свои вопросы (хотя, отметим, на предыдущих заседаниях он сам поступал именно так). Николаев возражает. Вершитель правосудия предсказуемо настаивает на своем. Тогда адвокат просит занести в протокол, что суд ограничил сторону защиты в возможности задать вопросы свидетелю, исследовать доказательства.

Клостер возражает, говоря, что он еще никакого решения насчет оглашения пока не принял. Повторно просит стороны высказать свое мнение по ходатайству Романовского. И, хотя все представители защиты возражают, оглашает в итоге показания свидетеля, данные им на предварительном следствии.

После оглашения свидетель поясняет, что весь текст отчета набирает, естественно, оценщик. Говорит, что на допросе у следователя он был вместе с юристом, и они могли лучше вспомнить эту ситуацию вдвоем, он меньше нервничал. Сейчас же у него каша в голове, т.к. он вынужден регулярно читать всё, что пишут об этом деле. А с момента составления отчета прошло уже 2 года. Зайцев повторяет, что на тот период он понятия не имел ни о каком залоге. В договоре и прочих документах написано – для принятия управленческих решений.

Далее свою порцию вопросов задает защитница Жанны Захаровой Галина Вахрушева. Отвечая ей, свидетель поясняет, что задание на проведение оценки в ООО «Профэкс» было получено от заказчика. Кто составлял договор, он не помнит, но цели прописываются именно в договоре, и оценщики действуют в соответствии с договором. Он долго вспоминает, встречались ли они лично с представителями «ЖКХ «Сервис», - Зайцеву кажется, что был задействован курьер. При заказе должна быть правоустанавливающая, техническая документация, данные документы были запрошены у «ЖКХ «Сервис» – и предоставлены.

Вахрушева просит подробнее объяснить, что значит «для принятия решений».

- Причин для неоглашения истинной причины заказа может быть много, например коммерческая тайна, - поясняет оценщик. - Поэтому в таких случаях пишется «для принятия решений». При этом нам не открывают доходность. Например, на участке могут быть природные ископаемые, и если оценочная организация будет требовать открыть такие тайны, то может просто не получить заказ.

Далее свидетель рассказал, что все отчеты проверяются не только вышестоящими органами, но и юристами заказчика. Отчет может быть использован только по прямому назначению. Да, у них в практике были случаи с оценкой действующего бизнеса, но в данном случае перед ними была поставлена задача посчитать не активы «ЖКХ «Сервис», а стоимость конкретного земельного участка. За какую стоимость был приобретен данный земельный участок, свидетель не помнит, т.к. это был рядовой случай. И вообще, чтобы что-то вспомнить именно про эту землю, им потребовались большие усилия.

Допрос свидетеля продолжает адвокат Екатерина Беспалова. На её вопрос, зачем, по его мнению, заказчику была нужна оценка данного участка, эксперт ответил, что профессия оценщика не предполагает болтливости и лишних вопросов. Если бы они знали, что участок был предметом залога, то, возможно, был бы применен другой подход, поясняет Зайцев. Указывать в отчете, для какой конкретно цели он должен использоваться, ни закон, ни их практика не требуют. Общались они с заказчиком через курьера и по электронной почте, никакого давления с его стороны на них не было, а их руководителя он сам вживую сегодня видит в первый раз.

Очередь, наконец, доходит до Николаева, которого интересуют возможные варианты использования данного земельного участка компанией «ЖКХ «Сервис». Свидетель отвечает, что профиль и масштабы деятельности предприятия им на тот момент были неизвестны. Только после статьи, где их начали поливать грязью, свидетель узнал, чем именно занимается «ЖКХ «Сервис». Адвокат просит открыть сопроводительное письмо – у свидетеля перед глазами есть отчет. Говорит, что там написано: в целях размещения твердых бытовых отходов. И для вас было секретом, что это участок под ТБО? – спрашивает защитник.

- Нет, не было, - отвечает Зайцев и поясняет, что в кадастровых паспортах, которые они изучали, было написано «для хозяйственного назначения». И, на его взгляд, любую землю большой площади, желательно подальше от города, можно завалить мусором. И при этом она будет стоить оптимально недорого. Оценщик поясняет, что они при расчетах брали для сравнения участки отнюдь не с минимальной стоимостью.

Отвечая на вопрос Николаева об использовании именно сравнительной методики отчета, свидетель обращает внимание на то, что надо смотреть, какой конкретно вопрос задал ему следователь при допросе. И на некоторые вопросы свидетель отвечал именно по отчету, не рассказывая всей деятельности и всех методик, какие на свете существуют. При оценке земельного участка подход с точки зрения доходности применяется очень редко, т.к. это малоточный подход. Доходный подход применяется к объектам, которые имеют какую-либо уникальность. Например, оценка скрипки Страдивари имеет оценку только в рамках доходного подхода – сравнительный не подходит, потому что ее сравнить просто не с чем, затратный – потому что сейчас не посчитаешь сделанные когда-то давно затраты. Далее свидетель говорит о том, что в интернете нашел видео, и показывает снимок (скриншот) из него. На данном снимке виден земельный участок, который просто завален мусором. Далее Зайцев рассказывает, какие требования должны быть соблюдены на настоящем полигоне ТБО. На данном участке свидетель не увидел, чтобы все требования, предъявляемые к полигону, были выполнены.

Николаев подтверждает, что данный участок так и не сдавался в эксплуатацию как полигон.

В итоге ни один из трех участков не является самостоятельным источником дохода, а также не является активом общества, по этому выбранный метод расчета – самый эффективный, резюмирует оценщик.

Михаил Романовсий просит уточнить, когда это свидетель выезжал на полигон. Зайцев отвечает, что в Надеждино у них было немало объектов, поэтому мимо полигона он проезжал как до оценки, так и после. Непосредственно на территории самого полигоне ни разу не был.

Тут Николаев заявляет ходатайство – приобщить к делу те документы, которые свидетель демонстрировал в суде. Несмотря на возражения стороны обвинения, судья данное ходатайство удовлетворяет.

Следующий свидетель, Моисеев Анатолий Владимирович, также работает оценщиком - с 2010 года в ООО «Бизнес-Эксперт». Гособвинитель просит его рассказать об оценке земельного участка «ЖКХ «Сервис».

- А более конкретные вопросы есть? – реагирует Моисеев.

Прокурор начинает задавать конкретные вопросы. Свидетель отвечает, что делал оценку этого участка в первой половине 2015 года. Директор ему передал пакет документов с конкретным заданием, на осмотр свидетель не выезжал, т.к. необходимые фотографии были присланы по электронной почте. Участок, если он не ошибается, находится в районе Надеждино, оценка примерно 9 миллионов рублей, назвать площадь свидетель затрудняется, но помнит, что большой. При оценке использовал сравнительный подход, т.к. затратный подход при оценке земельного участка не используется, доходный здесь тоже невозможно применить. О том, что участок используется, как полигон ТБО, Моисеев узнал из свидетельства, но, поскольку было задание определить рыночную стоимость земли, данный факт не учитывался. Вообще, земельный участок, поясняет оценщик, – это часть поверхности суши с определенными координатами, а то, что на ней находится, не влияет на рыночную стоимость самого участка.

Михаил Романовский хочет уяснить, что свидетелю известно о предназначении оценивавшегося участка. Свидетель рассказал, что специально смотрел по карте и видел, что все участки вокруг были землями сельхозназначения, а данный был переведен для нужд промышленности, видимо, чтобы его можно было использовать как полигон ТБО. Такое разрешение дается на определенный промежуток времени, а потом, по правилам, данный участок надо рекультивировать, после чего он вновь станет землей сельхозназначения. Также свидетель пояснил, что для того, чтобы сделать оценку земельного участка, используемого именно под захоронение отходов, надо найти такие же участки на рынке, но такие земли практически не продаются.

Тут представитель «Мостовика» пытается привести пример Омского НПЗ, вокруг которого тоже все земли сельхозназначения, но Николаев просит отвести этот вопрос, поясняя, что тогда надо и сравнивать стоимость «ЖКХ «Сервис» со стоимостью нефтезавода.

Сам свидетель также заявляет, что данный вопрос некорректен и начинает рассказывать как он оценивает земельные участки, на которых есть здания.

Романовский поясняет, что он хотел задать такой вопрос, потому что пытается выяснить, не было ли ошибки в том, что оспариваемый земельный участок оценивался, как земли сельхозназначения.

Свидетель считает, что поступил в целом правильно, признает свою ошибку только в том, что дописал фразу про использование под размещение ТБО. Задание было только на оценку земельного участка, а по правилам он оценивается как пустующий. Если бы было задание оценить участок, используемый под ТБО, то надо было уточнять – оценивать его как бизнес, или как актив предприятия.

Тогда Романовский вновь просит огласить прежние показания свидетеля, считая, что есть существенные разногласия в показаниях про полигон. Тут Николаев интересуется у представителя «Мостовика» - о каком вообще полигоне он все время говорит, ведь его не существует?

Романовский обращается к суду, интересуясь, обязан ли он отвечать на этот вопрос?

Клостер разрешает не отвечать и сам начинает опрашивать участников процесса по поводу заявленного Романовским ходатайства. На что Николаев, опять же, просит дать возможность прежде допросить свидетеля.

Служитель Фемиды в результате поступает так же, как в первый раз, оглашая протокол допроса. После оглашения свидетель подтверждает, что такие показания давал.

Далее Моисеева опрашивает адвокат Вахрушева. Её вопрос о том, как часто свидетелю приходилось оценивать земельные участки доходным методом не нравится Романовскому, но судья его просьбу об отводе вопроса не удовлетворяет.

Свидетель говорит, что лично он ни разу не оценивал земельный участок доходным подходом.

Далее адвокат Николаев интересуется, как можно в принципе применить доходный и затратный методы оценки, если полигон – только часть бизнеса, в котором есть доходы, расходы, но сам полигон не построен, он только планируется. На участке же просто имеется гора мусора. Как тут можно отделить участок от бизнеса?

Моисеенко рассказывает, как теоретически можно оценить, разделив рыночную стоимость объекта недвижимости и земельного участка. Но это не будет считаться оценкой, это будет проектом. Свидетель признает, что им были допущены незначительные ошибки при составлении отчета, но в целом от этого рыночная стоимость участка не изменилась бы. При этом Моисеенко заявляет, что ему обидно, когда оценщиков используют таким образом, подставляют. Ведь он конкретно написал, что его оценка – для внутреннего пользования. Т.е., с этим отчетом заказчик не имел право закладывать земельный участок. При оценке для использования в качестве залога свидетель более жестко подходил бы к отчету, используя другие стандарты. Но рыночная стоимость участка при этом, опять же, не изменилась бы, - настаивает оценщик.

Адвокат Вахрушева поясняет, что данный отчет и не был использован «ЖКХ «Сервис» в качестве документа, приложенного к договору займа. Тогда почему он вообще сейчас находится в суде, недоумевает Моисеенко. Больше вопросов к данному свидетелю ни у кого не нашлось, и судья отпустил его.

Далее Денис Клостер уточнил по другим свидетелям – секретарь ответила, что еще один человек, как сказал ей Зайцев, отсутствует по причине болезни.

После этого процесс продолжился рассмотрением ранее заявленных ходатайств. В частности, по ходатайству об изменении меры пресечения для Жанны Захаровой судья огласил пришедшие из СИЗО ответы на запросы суда. Они вызвали негодование у самой подсудимой. Как еще ей можно доказать, что она неоднократно обращалась лично в письменной форме к руководителям изолятора с просьбой провести обследование, в связи с ее ухудшающимся самочувствием, - недоумевала экс-управляющая «ЖКХ «Сервис». - А в ответах, пришедших из СИЗО, говорится, что Захарова ни разу не обращалась по этому поводу.

Выслушав эту речь и узнав мнение защитников, судья объявил перерыв на час. После перерыва постановил – оставить меру пресечения прежней. При этом г-н Клостер объяснил право Захаровой подать ее обращение через суд - оно будет направлено в СИЗО с сопроводительной и тогда уже точно никуда не денется. На этом процесс был отложен. Продолжение – 6 февраля.


Яндекс.Директ ВОмске




Комментарии

Скоро

30 марта

130 юбилейных событий

130 юбилейных событий

17227 марта 2024

10 апреля

Останется только Шариков?

Останется только Шариков?

88705 марта 2024

11 апреля

Здесь хочется большего

Здесь хочется большего

50907 февраля 2024

Ваше мнение

06.07.2023

Довольны ли вы транспортной реформой?

Уже проголосовало 97 человек

22.06.2023

Удастся ли мэру Шелесту увеличить процент от собранных налогов, остающийся в бюджете Омска?

Уже проголосовало 93 человека



























Блог-пост

Алексей Алгазин

— директор правового холдинга «Закон»

Юлия Лагун

— Духовный мастер и наставник

Елена Петрова

— омичка


Яндекс.Директ ВОмске

Стиль жизни

Трубите джаз

Светские хроники

Трубите джаз

Предпоследним зимним вечером в Концертном зале давали музыкальный деликатес — оркестр имени Олега Лундстрема, джаз-бэнд девяностолетней выдержки. А девяносто лет – это уже не возраст, это эпоха…

3567101 марта 2024
Ломовцевы&Co. Когда и деловая, и семейная жизнь катят как по рельсам

Story

Ломовцевы&Co. Когда и деловая, и семейная жизнь катят как по рельсам

В честь Года семьи «ВОмске» и общероссийская общественная организация малого и среднего бизнеса «ОПОРА РОССИИ» запускают рубрику о семейном бизнесе. Как совмещать маркетинг с «домашкой» и разделять семейный бюджет и корпоративный? Начнем выяснять с Денисом и Ольгой Ломовцевыми, открывшими недавно первую в Омске студию заботы о теле «Рельсы-рельсы, шпалы-шпалы».

3936221 февраля 2024
Миротворец

Story

Миротворец

Как же после этого хочется жить, петь, и думать, и плакать, и улыбаться. И откуда-то с антресолей памяти достаёшь детство. И ощущение вечного лета и счастья, потому что картины художника Владимира Чупилко — добрые и домашние, как мамины булочки с изюмом.

5490218 января 2024
Джаз, да и только!

Story

Джаз, да и только!

Денис Мацуев – это золотая, неразменная монета, залог аншлага, гарантия прекрасного самочувствия вплоть до следующей зимы, ожидаемо всеобщее восхищение, ликование, упоение и долгие несмолкаемые стоячие аплодисменты.

2 декабря в Концертном зале прошёл заключительный концерт фестиваля «Денис Мацуев представляет: диалог поколений», где бал правил джаз.

10931204 декабря 2023

Подписаться на рассылку

Яндекс.Директ ВОмске




Наверх