Налоги при продаже недвижимости

Читателей «ВОмске» консультирует ведущий юрист компании «Лексфорт» Екатерина Краецкая.

179721 сентября 2022
Налоги при продаже недвижимости

По общему правилу, при продаже любого объекта недвижимости (в том числе коммерческого) продавец должен заплатить НДФЛ в размере 13% с полученного дохода. Если доход превышает 5 млн. рублей в год, то с превышающей суммы придется заплатить НДФЛ в размере 15% (п. 1 ст. 224 НК РФ). В данном случае доход определяется в размере, равном стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи.

Часто продавцы занижают стоимость объекта, заключая дополнительное соглашение на продажу неотделимых улучшений в объекте (ремонт, мебель и т.д.). В этом случае важно помнить, что цена в договоре в любом случае должна быть больше 70% кадастровой стоимости объекта. Если она будет меньше, то налоговый орган посчитает НДФЛ с 70% кадастровой стоимости объекта и доначислит суммы штрафа и пени (п.п. 2, 3 ст. 214.10 НК РФ). Штраф буде составлять 20 % от размера налога, подлежащего уплате (п. 1 ст. 122 НК РФ).

1

Порядок подачи налоговой декларации

Продавец обязан самостоятельно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным (п. 1 ст. 229 НК РФ). То есть, если вы продали квартиру в 2022 году, то налоговую декларацию нужно подать до 30 апреля 2023 года.

В декларации указывается сумма дохода (в размере цены сделки), применяемые налоговые вычеты с приложением подтверждающих документов, размер налога. Продавец самостоятельно рассчитывает размер налога, подлежащего уплате.

После поступления декларации налоговый орган проводит камеральную проверку с целью контроля за правильностью исчисления налога. Проверка занимает до 3-х месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ). Если есть какие-то ошибки или не хватает документов, то налоговый орган направит требование о предоставлении пояснений/документов.

Что будет, если не подать налоговую декларацию

Росреестр автоматически направляет в налоговый орган сведения о продаже объектов недвижимости после регистрации перехода права собственности. Поэтому налоговый орган всегда в курсе, кто и что продал, и за какую стоимость. После 30 апреля года, следующего за годом продажи объекта, налоговый орган сам направит продавцу уведомление о необходимости предоставления налоговой декларации 3-НДФЛ. И за нарушение срока предоставления декларации привлечет продавца к ответственности в виде уплаты штрафа в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимальный размер штрафа 1 000 рублей (например, когда дохода по декларации нет), максимальный — 30% от неуплаченной суммы налога (п. 1 с. 119 НК РФ). Поэтому лучше самостоятельно подать налоговую декларацию в установленный срок.

Порядок уплаты налога

Сам налог нужно уплатить до 15 июля года, следующего за отчетным (п. 4 ст. 228 НК РФ). То есть, если вы продали квартиру в 2022 году, то налог нужно оплатить до 15 июля 2023 года.

2

Когда продавец полностью освобожден от НДФЛ

Если продавец являлся собственником объекта недвижимости 5 лет и более (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

В определенных случаях достаточно быть собственником 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК. РФ):

— если объект изначально был подарен близким родственником или получен в порядке наследования;

— объект получен в собственность в порядке приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);

— продаваемый объект недвижимости является единственным жильем продавца.

от НДФЛ при продаже недвижимости освобождены семьи с двумя и более детьми до 18 лет или 24 лет при обучении на очной форме в колледже/ВУЗе. Дополнительные условия: 

— нужно купить иной объект недвижимости большей площади до 30 апреля следующего года + в собственности членов семьи не должно быть более 50 % иной недвижимости большей площади, чем планируется приобрести.

Как уменьшить сумму НДФЛ с помощью налоговых вычетов

Обращаем внимание, что единовременно можно использовать только один налоговый вычет. Выбор вычета делает сам продавец.

3

1. Уменьшение суммы дохода на 1 млн. рублей. Это имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Из цены продажи объекта недвижимости просто вычитается 1 млн. рублей. НДФЛ платится с суммы за вычетом. 1 млн. рублей. Этот вычет наиболее популярен при продаже объекта недвижимости, полученного в дар или по наследству. Так как в данном случае применять иные налоговые вычеты невыгодно.

2. Уменьшение дохода на расходы, понесенные при приобретении объекта недвижимости. Можно уменьшить доход от продажи объекта недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по его приобретению (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Расходы могут быть в любом размере, даже 100 % цены продажи объекта. Важно помнить, что расходы нужно подтвердить договором, актом приема-передачи, распиской/чеками и т.д. Налоговый орган очень тщательно проверяет документы при использовании этого налогового вычета. НДФЛ платится с суммы дохода за вычетом расходов.

Как уменьшить сумму НДФЛ при покупке новой квартиры

Часто после продажи объекта недвижимости практически сразу приобретается новый объект. В таком случае продавец может использовать имущественный налоговый вычет на покупку жилого объекта недвижимости в размере до 260 тыс. рублей (это максимальный размер вычета — 13% от лимита в 2 млн. рублей) – п. 3 ст. 220 НК РФ. Этот вычет можно использовать один раз в жизни.

При этом его можно использовать по частям. Например, сначала вы купили квартиру за 1 млн. рублей, использовали половину вычета. Затем купили дом за 3 млн. рублей и использовали оставшуюся часть вычета на 1 млн. рублей. Важно, чтобы продавец ранее не использовал этот вычет или использовал не полностью, а также, чтобы новый объект недвижимости был приобретен в том же налоговом периоде. Так, в одной налоговой декларации 3-НДФЛ у вас будет задекларирована и продажа объекта, и покупка нового объекта. Сумму НДФЛ, которую вы должны заплатить с продажи объекта, можно зачесть с налоговым вычетом.

Например, вы продали объект за 2 млн. рублей, размер НДФЛ составляет 260 тыс. рублей. Далее вы купили квартиру за 3 млн. рублей, использовали имущественный налоговый вычет в размере 260 тыс. рублей (13% от лимита в 2 млн. рублей). В результате взаимозачета вы будете полностью освобождены от уплаты НДФЛ. При этом и налоговый вычет вы не получите.

Поэтому данный способ уменьшения НДФЛ лучше использовать в крайнем случае, когда применение других вычетов невозможно.

Таким образом, законно снизить размер налога при продаже недвижимости можно только с помощью налоговых вычетов.

 


Яндекс.Директ ВОмске




Комментарии

Ваше мнение

28.10.2022

А вы за перенос «шара Бухгольца»?

Уже проголосовало 58 человек

09.08.2022

Вам нравится «Флора-2022»?

Уже проголосовало 166 человек


























Яндекс.Директ ВОмске

Эксклюзив

Александр Пушница — Александру Шлеменко: «Целый год, Саша, я не понимал, что моя жизнь изменилась…»

Ушел из жизни знаменитый спортсмен и прекрасный человек Александр Пушница. В связи с этим скорбным событием мы решили вновь опубликовать интервью, которое в рамках проекта «Интервью по цепочке» вышло на нашем сайте в 2021 году. Это последний большой разговор с Александром Михайловичем в СМИ.

9030428 января 2023

Стиль жизни

Омский симфонический порадовал Рахманинова, или Как спустя 126 лет омичи исправили ошибку петербуржцев

Story

Омский симфонический порадовал Рахманинова, или Как спустя 126 лет омичи исправили ошибку петербуржцев

Смычки рвались, и дирижёрский помост ходил ходуном, и публика, накрытая лавиной звуков, в экстазе кричала всё, что и положено кричать в Концертном зале, — вот она, великая сила русской музыки! В минувшую пятницу Омский академический симфонический под управлением маэстро Дмитрия Васильева сделал ещё один решительный шаг навстречу юбилею Сергея Рахманинова.

147631 января 2023
Эксклюзив из 1995 года…

Откровенная история

Эксклюзив из 1995 года…

Андрей Третьяков. «Шесть дней и вечеров с Инной Чуриковой и Николаем Караченцовым. Театральный этюд в двух частях». 

194120 января 2023
Он был из плеяды Мастеров…

Story

Он был из плеяды Мастеров…

…5-го декабря 2022-го у него был бы юбилей…

А мне и по сей день трудно вспоминать невисокосный 2014-й. Тот год просто бил наотмашь своей «високосностью»… И в сентябре – ещё один зияющий пробел в корневой системе одного из лучших театров России: актёр Академического театра драмы, «Легенда Омской сцены», заслуженный артист России Юрий Васильевич Музыченко…

85-летию со дня рождения Юрия Музыченко /1937 - 2014/ я посвящаю этот материал…

855504 декабря 2022
«Терапия» от Мацуева: Моцарт, Сен-Санс, Шостакович

Story

«Терапия» от Мацуева: Моцарт, Сен-Санс, Шостакович

Первый зимний вечер уходящего года Омск встречал с Денисом Мацуевым. В эпоху шока и тотального душевного опустошения музыкант не устаёт доказывать: настоящая музыка является лучшей терапией в любой точке на земле…

909703 декабря 2022

Подписаться на рассылку

Яндекс.Директ ВОмске




Наверх