Сказ про решение №306. Окончание

Начало можно прочитать по ссылке.

Часть 12. Аукционы: возрождение

По воспоминаниям старожилов, продажа по 306-ому решению тогда воспринималась как временная мера: закроем быстро бюджетные дыры, а потом – заживем! Заживем – т.е. начнем продавать способами традиционными - на торгах. Но при этом бюджет уже почувствовал вкус больших и быстрых денег, поэтому и о возврате к мизерным объемам аукционных продаж, как в предыдущие годы, не могло быть и речи.

1

В декабре 2003 года параллельно с «битвой за 306-е» департамент недвижимости готовил программу приватизации муниципального имущества на 2004 год. Нет, не так: не «программу», а «ПРОГРАММУ»!

Действующим на тот период решением горсовета от 02.10.96 № 236 «О программе управления муниципальной собственностью г. Омска» было предусмотрено, что «Программа приватизации муниципального имущества разрабатывается и вносится на рассмотрение Омского городского Совета одновременно с бюджетом города на очередной финансовый год». Собственно так и происходило: программа приватизации вносилась и принималась одновременно с бюджетом, но отдельным документом.

Вот и проект ПРОГРАММЫ приватизации муниципального имущества на 2004 год был внесён в горсовет вместе с бюджетом в декабре 2003 года. Но какой это был проект! В проект было включено около 500 зданий, строений и помещений, от реализации которых планировалось получить чуть менее 1,5 млрд. рублей! Но где же раньше были все эти объекты недвижимости?

В арендном фонде.

Часть 13. О бедном арендаторе замолвите слово

Мэрия всегда держала арендаторов муниципального имущества в определённом тонусе. Договоры аренды сроком свыше одного года составляли малую часть от общего числа договоров. А число договоров аренды казенного имущества в лучшие годы переваливало за 3 тыс. штук. Плюс до тысячи – договоров субаренды. Относительно низкая арендная плата и краткие сроки договоров стимулировали среди арендаторов исключительно добровольную социальную активность и меценатство (прим. автора: здесь – стёб и ирония). Нормой стала ежегодная покраска за счет арендаторов фасадов на ул. Ленина к Дню города, высаживание цветов, иные городоугодные благоустроительные функции. Ремонты в своих помещениях арендаторы делали за свой счет. Иногда потраченные средства на особо затратные ремонты департаментом недвижимости зачитывались в счет аренды. Но редко, неохотно и не в полном объеме. Таким образом, перспектива открытого аукционного предложения всего «что нажито непосильным трудом» ударила по большинству арендаторов как обухом по голове.

Сведения о грядущей большой распродаже очень быстро достигли центра принятия решений – депутатов Омского городского Совета. Малый бизнес, к которому относилось подавляющее большинство арендаторов, стал активно требовать защиты у народных избранников.

Часть 14. А что бюджет?

Депутатам третьего созыва повторить подвиг депутатов второго, принявших в декабре 2001 года бюджет на следующий год, пока не получалось. Бюджет 2003 года приняли с небольшим, но опозданием – 17 января 2003 года. Надо полагать, что депутаты набрались опыта и искренне хотели догнать предшественников: принять бюджет на 2004 год в декабре года предыдущего. Но всё испортила невероятная по объему ПРОГРАММА. И если перспектива получить в бюджет плюсом более миллиарда рублей сама по себе возражений не вызывала, то непосредственно к перечню объектов вопросов была масса.

От депутатов посыпались предложения об исключении из программы конкретных объектов с возмущенными арендаторами (раз в четыре года – избирателями). Но как же тогда миллиард и более – расходы под них были уже расписаны! И время шло, и затягивание принятия очередного бюджета становилось неприличным. В итоге находится изящное решение: бюджет на 2004 год принимается 21 января с доходами от приватизации, но сама программа приватизации при этом не принимается! Дескать, доработаем, потом и примем. При этом в решение о бюджете был включен соответствующий  оригинальный пункт:

«14. Установить, что приватизация муниципального имущества осуществляется на основании Программы приватизации муниципального имущества города Омска на 2004 год, утверждаемой Омским городским Советом в срок до 01.04.2004 г. В случае неутверждения Программы приватизации муниципального имущества города Омска на 2004 год в указанный срок до 01.05.2004 вносятся соответствующие изменения в бюджет города Омска на 2004 год».

Такого рода «вероятностных» формулировок автору не приходилось встречать ни до, ни после и ни в каких иных нормативно-правовых актах. И ещё: при внимательном прочтении данного пункта, очевидна заложенная прямая и явная угроза депутатов самим себе: ежели не утвердим программу, отнимаем миллиард … Соответственно «посыпятся» социальные обязательства.

Итак, план доходов от продажи имущества установлен в размере 1283,3 млн. рублей. Кстати, сравните со смешными 17,5 млн. в 2001 году. Но пока отсутствие программы не позволяло начинать проводить аукционы даже по объектам, разногласий не вызывающим. А это начало года – ежегодная традиционная «яма» по налоговым доходам. И время проходит.

В первом квартале 2004 года при активном участии депутатов проект программы переделывается практически ежедневно, но консенсус всё никак не наступает. Можно предположить, что для затыкания бюджетной дыры тут и возникла идея попытаться повторить звонкомонетный декабрьский подвиг с 306-м решением, но уже в реалиях дачи согласия Омским городским Советом. В частности, 18 февраля 2004 года 306-е решение получает новую редакцию с важным добавлением:

«К проекту решения Омского городского Совета прилагаются: пояснительная записка по каждому из отчуждаемых объектов недвижимого имущества, копии документов …, а в случае необходимости, по запросу депутатов Омского городского Совета, и иные документы, …».

Т.е. депутаты намерены скрупулёзно рассматривать каждый объект! Но время идет, а горсовет – сложная бюрократическая машина, которая при всем желании не может обеспечить ударные продажи с проведением всей процедуры в течение двух недель и даже менее (как это получалось в 2003 году). Таким образом, через горсовет в феврале ухитрились продать только один объект.

В результате, будем полагать, мучительных раздумий и сомнений, решением Омского городского Совета от 3.03.2004 № 157 до 1 мая 2004 года приостанавливается действие двух последних редакций 306-ого решения! Последнюю редакцию мы только что обсудили, а предпоследняя  (напомним: от 5 июня, но опубликованная 31 декабря) возвращала всю власть Советам, ну, т.е. – Омскому городскому Совету. Таким образом, право давать согласие на отчуждение имущества на заранее определенный и короткий, как выстрел, двухмесячный срок, возвращалось мэру города Омска. Как мы помним из вышеприведенной цитаты из бюджета, мэрия и депутаты договорились в срок до 1 апреля таки принять злополучную программу приватизации и дальше – ни-ни: только аукционы!

Снова забегая вперед, отметим, что многострадальная программа (т.е. ПРОГРАММА) приватизации муниципального имущества города Омска на 2004 год была принята с некоторым запозданием: не до 1, а 21 апреля. Тем не менее, предусмотренная первомайская кара в виде секвестирования наступить не успела. Доходы по программе прогнозировались чуть больше 1 млрд. рублей. Разницу с бюджетно запланированными 1,28 млрд. рублей добирали 306-м решением в два предыдущих ударных месяца.

Часть 15. Шок и трепет

Вернемся в февраль 2004 года. Хоть к началу года департамент и подошел, имея в активе более 3 тыс. договоров аренды, заменить «выщелкиваемые» из проекта программы приватизации объекты другими было не так просто. Что-то не было готово к продаже документарно, отдельные помещения вырезать из зданий зачастую было нецелесообразно. Ряд объектов продавать было просто жалко! Особенно те, где арендаторы платили не по расчетным ставкам, а уже по практически полноценной рыночной стоимости. Решение лежало на поверхности: прогнозную выручку от программы приватизации всё же сокращать, но компенсировать её продажами по 306-ому решению. Поэтому первейшими кандидатами на прямое приобретение стали арендаторы объектов, исключенных из проекта программы приватизации по требованию депутатов, но с подачи тех же арендаторов (сиречь избирателей).

В принципе, были и арендаторы, готовые побороться за арендуемое имущество даже на аукционе. Но большинство предпринимателей потому и были арендаторами, потому что не могли позволить себе быть владельцами. И аукционов боялись. Ведь именно тогда появились «профессиональные покупатели» - жулики, которые за некоторую мзду были готовы не мешать покупателю выкупать свой объект на аукционе. Непослушным и экономным цену могли взвинтить на торгах в несколько раз.

И народно-предпринимательский ропот перешел в большую переписку. В переписке участвовали:

- инициаторы: арендаторы;

- адресаты: органы муниципальной власти в виде мэра и департамента недвижимости;

- посредники: депутаты Омского городского Совета, радеющие за бизнес на своих избирательных округах.

В короткие сроки переписка получила типовой вид: в адрес мэра обращался депутат с ходатайством об исключении из программы приватизации конкретного помещения в связи с остронаправленной социальной деятельностью арендатора. При этом сразу подразумевалось, что арендатор готов приобрести этот объект сам, без рисков в виде торгов. Дальнейшие действия были отработаны ещё в 2003 году.  После визы мэра объект передавался в хозяйственное ведение подходящему муниципальному предприятию, право регистрировалось в Росреестре, готовилась рыночная оценка, получалось согласие на отчуждение,  сделка оформлялась и регистрировалась в том же Росреестре. Параллельно перечислялись деньги. Как уже говорилось ранее, вся процедура могла быть проведена в течение не более 2-х недель: скорость, недостижимая при продажах на аукционе.

Два весенних месяца были использованы максимально эффективно. Всего в 2004 году в рамках 306-ого решения был продан 161 объект недвижимости суммарной площадью 66,5 тыс. кв. м. В бюджет перечислено более полумиллиарда рублей. И из 161 объекта согласие на отчуждение 160 объектов было дано именно в марте и апреле 2004 года.

С первого мая автоматически воскресла редакция 306-ого решения от 5 июня 2003 года, которая вступила в силу с 1 января 2004 года, но была приостановлена 3 марта (прим. автора - уф!). Блудное право давать согласие на отчуждение имущества вернулось в Омский городской Совет. Но больше этим правом практически не пользовались…

Часть 16. Что это было?!?!

В заголовке этой части вопрос, волнующий знатоков и экспертов до сих пор. Это была эффективная блиц-операция по финансовому спасению жизнедеятельности города в конце 2003  - начале 2004 годов, или коррупционная распродажа ликвидного муниципального имущества по бросовым ценам? Это две полярные  точки зрения. Рискнем предположить, что истина где-то посредине.

Факт № 1. Приобретателями подавляющего большинства проданных по 306-му решению объектов стали арендаторы этих объектов. Приобретение объектов арендаторами без торгов, но по рыночной стоимости… Ничего не напоминает? Не предтеча ли это Федеральному закону № 159-ФЗ, появившемуся аж в 2008 году?

Можно полагать, что не только в Омске мэрия стала поправлять свои дела за счет распродажи имущества. Но не у всех муниципалитетов была волшебная палочка в виде 306-ого решения. И ропот арендаторов, проигрывающих аукционы, видимо дошел аж до Государственной Думы РФ. И депутаты сподобились принять закон, защищающий малых и средних предпринимателей. Но это случилось только в 2008 году, а в Омске бизнес застонал уже в 2003. В этом смысле одиозное 306-е решение по условиям будет даже пожестче закона № 159-ФЗ! Сегодня Федеральный закон вкупе с региональными подзаконными актами позволяет, например, рассрочку платежа: сначала было до 3 лет, а сейчас – до 5. А для микробизнеса вообще до 8 лет. Расчет по 306-ому решению был исключительно немедленный – собственно, в этом и был его (решения) смысл.

Другое дело, что покупателем по 159-ФЗ арендатор становится полуавтоматически – соответствуя простым условиям и написав заявление. А вот чтобы стать покупателем по 306-му решению нужно было постараться. Это самая неисследованная часть настоящего исследования. Автору абсолютно неизвестно, как именно арендаторы «выходили» на мэрию и депутатов, по каком принципу и при каких условиях принимались решения… По мнению автора, коррупционные подозрения и обвинения всегда должны быть обоснованными и основанными на фактах. Нет таких фактов? Идем дальше.

Факт № 2. Все продажи проводились по рыночной стоимости. Что такое «рыночная стоимость» подробно разбиралось в предыдущей статье автора «Продано по заниженной стоимости…». Именно отсутствие твердых цен в рыночной экономики позволяет многим экспертам (и следователям) утверждать, что объекты продавались по стоимости сильно заниженной. Так ли это?

Такие раздумья, очевидно, посещали самих чиновников в рамках 306-ого решения как минимум два раза.

Часть 17. Координационный Совет

Первый раз, видимо, были проанализированы результаты «битвы за урожай» конца 2003 года. Велась подготовка к весенней кампании. И 17 февраля 2004 года появляется распоряжение мэра № 301-р «Об организации распоряжения муниципальным имуществом города Омска». Распоряжением создан Координационный Совет по недвижимости с участием чиновников четырех ключевых департаментов администрации города Омска, руководителей трех оценочно-риелторских организаций а также (внимание!) представителей прокуратуры города Омска и ОРЧ КМ БЭП N 1 УВД Омской области. Задачи этого ранее беспрецедентного коллегиального органа приведем полностью:

«2.1. Проведение анализа принципиальной целесообразности отчуждения муниципального имущества по каждому случаю предполагаемого отчуждения с подготовкой предложений по дальнейшему порядку использования данного имущества.

2.2. При принятии принципиального решения об отчуждении имущества проведение анализа эффективности совершения сделок по отчуждению.

2.3. Рассмотрение условий и социальных последствий отчуждения муниципального имущества.

2.4. Проведение анализа экономической целесообразности отчуждения, уделив особое внимание определению стоимости отчуждаемого имущества».

Решения Координационного Совета для предприятий были рекомендательные, но по факту – обязательные.

Из перечня задач очевидно, что члены Совета (поименный состав указан в этом же распоряжении) рассматривали материалы по каждому объекту и «Отчет об определении рыночной стоимости» был неотъемлемой частью каждого пакета документов. Могли ли пропущенные такой авторитетной командой отчеты быть «заниженными»? Логичный ответ: «вряд ли», если полагать, что вероятным источником формирования «заниженной» цены являются чьи-то коррупционные интересы. Но разве возможно коррупционировать в локтевой близости от прокуратуры и ОБЭП?! Добавим, что в задачи Совета не входил пересмотр результатов кампании 2003 года, а фактически вводился ОТК результатов будущих продаж.

А второй раз вопрос об адекватности цен продаж объектов по 306-ому решению встал уже через год. Этим занялась вплотную по поручению нового мэра Виктора Шрейдера свежая команда департамента недвижимости под руководством Юрия Гамбурга.

Часть 18. Непростая арифметика

Сначала попытаемся ответить на вопрос сами: сколько же могло быть недополучено бюджетом от продажи без торгов? Положим, нет достаточных оснований утверждать, что оценка рыночной стоимости для объектов, продаваемых по 306-ому решению, была заведомо ниже, чем оценка для объектов, выставляемых на аукцион. Как тогда быть?

Удобней всего для изначального сравнения взять все сделки 2004 года. Год, как мы помним, сложился следующим образом: в марте и апреле в рамках 306-ого решения ударно было продано 160 объектов, а с мая и до конца года объекты продавались исключительно на аукционах. Этим способом в 2004 году департамент реализовал 119 объектов.

Средняя цена 1 кв.м. помещения, проданного в рамках 306-ого решения, составила 9,8 тыс. рублей.  Средняя начальная стоимость объектов, выставляемых на аукционы в том же году, составила 6 тыс. рублей за 1 кв.м. На торгах цена возросла до 8,9 тыс. руб. за 1 кв.м. или на 48%. Т.е. чисто гипотетически, цена объектов, проданных по 306-ому решению, на аукционе могла бы подняться наполовину или, в абсолютном выражении, на где-то 250 млн. рублей в бюджет плюсом.

Посмотрим предыдущий год. По 306-ому решению было продано 93 объекта суммарной площадью 51 тыс. кв.м. Общая цена договоров составила 367 млн. руб. Таким образом, 1 кв. м стоил 7,1 тыс. рублей. Приватизация на аукционах: продано 8 объектов площадью 7357 кв.м за 20 млн. руб. при суммарной начальной стоимости 17,9 млн. руб. Т.е. на торгах цена 1 кв.м подтянулась от 2,4 тыс. руб. до 2,7 тыс. руб. Столь разительный контраст в ценах не будет удивителен, если вспомнить, что в 2003 году на торгах ещё продавали только неликвидные и неиспользуемые объекты.

Из изложенного грубо можно предположить, что если бы (прим. автора - да кабы) и в 2003 году 93 объекта были проданы не по 306-ому решению, а на торгах, их цена тоже взлетела бы на 50%. Значит, имеем как бы недополученных бюджетом в 2003 году денег в объеме около 150 млн. руб. (не забываем, что не все деньги от продажи шли в бюджет).

Эксперты скажут, что сумма на торгах могла взлететь не на 50%, а в 2 и в 3 и даже более раз. Возможно. Но это уже будут допущения из разряда «пол-потолок», поэтому цифры, на которые хоть как-то можно обоснованно опираться, приведены выше. Иначе каждый объект нужно рассматривать сугубо индивидуально, имея при этом соответствующую информацию и компетенцию.

Итого 2003-2004 год: в сумме около 400 млн. рублей гипотетически недополученных доходов. Не миллиард конечно, как озвучивали некоторые эксперты, но и не мелочь какая-то. Можно ли говорить о том, что эти 400 млн. руб. или около того кто-то положил себе в карман? Или по сути эти недополученные миллионы следует позиционировать как поддержку малого предпринимательства? Или это очень смелая но необоснованная арифметика, не учитывающая индивидуальных особенностей каждого объекта?

Часть 19. А если так?

Все варианты могут рассматриваться. Истина, вероятно, находится, как обычно, где-то посредине. Но чтобы говорить о первом варианте нужны факты, свидетельства и показания. Если этого нет – можно дотеоретизировать до клеветы. Второй вариант, естественно, не понравится сторонникам коррупционной версии реализации 306-ого решения, тем не менее, следует принимать серьёзно. Особенно в свете ранее приведенной небезосновательной аналогии с Федеральным законом №159-ФЗ. А третий вариант вообще не понятен: как и в какую сторону тогда считать?

Действительно, с 2008 года предприниматель имеет возможность купить арендуемое имущество без торгов и с существенной беспроцентной рассрочкой. И никто не считает, сколько муниципалитет теряет на этом потенциальных доходов и несёт убытков. Понятно, что это федеральный закон. Но что мешало ему (закону) появиться много раньше? Никаких особых условий и предпосылок для его появления именно в 2008 году не было. Просто к тому времени стоны предпринимателей таки дошли до Госдумы и депутаты приняли человеколюбивый и популярный закон. Фактически тем самым нанеся существенный ущерб бюджетам. Кстати – региональным и муниципальным бюджетам, так как волшебный закон совсем не распространяется на имущество федеральное. Интересная дискриминация, не так ли?

С этой точки зрения 306-е решение действительно стало инструментом, предвосхитившим Федеральный закон № 159-ФЗ. Хотя цели и ставились несколько другие. Но сколько бизнесов было спасено? Сколько предпринимателей не были выкинуты из помещений более богатыми покупателями – как нередко происходило после аукционов? Это деньгами измерить сложно. Как невозможно и посчитать, сколько налоговых отчислений в бюджеты всех уровней принесли предприниматели, которым удалось стать хозяевами ранее арендуемых помещений и они продолжили бизнес.

Стоит это все гипотетических 400 млн. рублей?

Часть 20. Мы наш, мы новый мир построим

Почему всё же гипотетических? Мы же раньше рассчитали и научно обосновали эту сумму! А мы забыли об суперакции, проведенной новой командой Виктора Шрейдера.

Новая власть просто обязана попинать старую. Некоторое время (как правило, до 2-3 лет) старую власть можно обвинять в закостенелых и даже в новых текущих проблемах – это удобно. Самая одиозная деятельность муниципалитета эпохи Евгения Белова – это именно реализация имущества по 306-ому решению.

Некоторое недовольство безаукционной распродажей имущества региональная власть начала проявлять ещё в конце периода правления Белова. У губернатора традиционно с «его» мэром стали портиться отношения. Белов не стал испытывать судьбу и переизбираться на второй срок. Опыт Валерия Рощупкина показал, что это было бы плохой идеей. Кстати Виктор Шрейдер через много лет проигнорирует опыт предшественника и повторит судьбу Рощупкина так же на втором сроке. Разве что с более гордо поднятой головой.

Но это будет много позже. А пока Виктор Шрейдер - вчерашний заместитель губернатора и его правая рука избран мэром многострадального города. Белов ушел, а результаты 306-ого решения - остались. И департамент недвижимости, ещё год назад со скоростью звука реализующий сделки по 306-ому решению, бросил все ресурсы на рассмотрения вопроса о «признании недействительными сделок купли-продажи, совершенных на основании Решения Омского городского Совета № 306».

Очевидно, что в действительности задачи отобрать нажитое у 250 предпринимателей, имевших счастье (несчастье?) купить помещения без торгов, не ставилось. В целом целью было объявлено желание «добрать» в бюджет «недополученные» денежные средства. Наверное те самые, которые выше мы прикинули в объеме около 400 млн. рублей. Ненавязчивое предложение бизнесу доплатить становилось более навязчивым с перемещением рассмотрения вопроса в судебные стены.

Баталии растянулись до середины 2007 года. За два года департамент сгенерировал более 100 судебных исков. Подавляющее большинство разбирательств (более 80) были прекращены мировыми соглашениями – т.е. предприниматели предпочитали «от греха подальше» доплатить до «рыночной» стоимости. Кстати, чтобы получить новую цифру департамент заказывал новый отчет о рыночной стоимости, но по состоянию на дату продажи.

 Информацией, удалось ли вернуть какие-либо объекты в муниципальную собственность, автор не располагает. Если «да», то в пределах полутора десятка объектов, т.к. именно столько судов первой инстанции о признании недействительными сделок департамент выиграл. Но это достижение в официальных отчетах не афишировалось: конечным результатом бурной деятельности было объявлено взыскание в бюджет…23,5 млн. рублей. На этом было сообщено о безоговорочной победе и проект закрыли.

Таким образом, юридически были зафиксированы и возвращены в бюджет «недополученные» от продажи по 306-ому средства: аж два десятка миллионов. Из числа исков можно предположить, что пересматривались, скорее, результаты только 2003 года. Ведь в 2004 году уже действовал авторитетный Координационный Совет, подвергать сомнениям компетентность которого было как-то даже неловко… Таким образом, гипотетические 400 млн. рублей и превратились в реальные 23,5 млн. рублей.

Вопросы, господа присяжные заседатели?

Часть 21. Что это было-2

Автор склонен думать о людях, скорее, хорошо. Иногда даже о некоторых чиновниках. Представляется, что у власти была действительно безвыходная финансовая ситуация. Да, наверняка определенные личности и внутри и снаружи коридоров власти этим воспользовались. Возможно, был и иной выход. И да: на гипотетически недополученные миллионы можно было бы, наверное, построить целый детский садик. Но не думаем, что целью всех многочисленных чиновников, принимающих ключевые решения в части 306-ого решения в то время, было именно «украсть». Все же явно было желание решить критическую проблему даже ценой каких-то потерь.

А на предпринимательскую среду 250 целевых сделок повлияли, безусловно, благотворно. Да, на фоне десятков тысяч предпринимателей в регионе 250 бизнесов погоду не делают. Но и по 159-ФЗ за 8 лет выкупилось не намного больше предпринимателей. А это декларируется как существенная мера поддержки малого и среднего бизнеса. Опять же: 250 предпринимателей, плюс семьи, плюс работники и семьи работников, плюс поставщики и потребители и их семьи…

306-е решение стало вехой истории, обросшей былью и небылицами. Отменено одиозное решение в 2007 году с изданием решения горсовета № 20 «Об управлении муниципальной собственностью города Омска». Отменено как отдельный документ – но суть тихо-смирно перешла в новое решение. Интересно, что теперь полномочия по даче согласия поделены: при стоимости имущества до  4 млн. рублей решение принимает администрация города, при большей стоимости – Омский городской Совет. В отличие от постоянно редактируемого 306-ого решения в решение № 20 в этой части изменения до настоящего времени ни разу не вносились. Теперь же на данный вопрос обратила внимание прокуратура: потребовала внести изменения в части исключения безаукционных продаж.

Всего то через 12 лет...

Часть 22. Выводы

У автора не было задачи обелить или доочернить 306-е решение Омского городского Совета. Целью стали возможно более точная реконструкция хода событий и попытка объяснить логику принимаемых властями решений и действий.

А выводы? Выводы делайте сами.