Продано по заниженной стоимости…

Встречаются в Париже двое «новых русских», хвастаются покупками.
Первый (показывая охапку галстуков): «Смотри, какие галстуки купил по 100 баксов!». Второй отвечает, доставая аналогичную охапку: «Ну, ты и олень, - я такие же за углом по 150 купил!»

Анекдот из 90-х

1

Часть 1. Пролог

Зритель любит детективные фильмы. Добропорядочный гражданин любит разоблачения нечистых на руку чиновников, с удовольствием наблюдает за судебными процессами и с нетерпением ждет обвинительных приговоров – все детективные составляющие в этих историях обычно присутствуют. И поводов для уголовного преследования чиновников разных рангов властных и силовых структур всех уровней буквально с каждым днем становится все больше и больше.

Фраза, вынесенная в заголовок, стала довольно частой в омских деловых СМИ и, не менее частой, в уголовных делах чиновников нашего региона. Настолько частой, что стала восприниматься, как само собой разумеющееся: государевы слуги воруют, в данном случае - продают народное добро подешевле, а разницу в виде отката кладут в карман. Соответственно сложился и примерный алгоритм действий следственных органов: берется («по сигналу» или в рамках проверки) ранее бывший государственной или муниципальной собственностью объект купли-продажи, независимому оценщику заказывается отчет об определении рыночной стоимости этого объекта (на дату сделки, естественно) и, если цифра получилась больше…  Читайте в омских новостях: «Продали по заниженной стоимости … бюджету нанесен ущерб … возбуждено уголовное дело…». Алгоритм понятен, публика аплодирует, чиновник ходит на допросы (или его туда возят - кому как повезло, точнее – не повезло). Остальным – неповадно, коррупция резко понижается, показатели по борьбе с преступностью неуклонно растут. В целом – гармония. Тем, кто полностью уверен, что все правильно, так оно и есть, невиновных чиновников не бывает (а бывают только недопойманные) – дальше читать смысла нет. Кто желает порассуждать и видит повод для диспута – просим. Но предупреждаем – будет «многабукофф».

Часть 2. Как всё начиналось…

Краеугольным камнем такого рода дел становится документ, называемый «Отчет об определении рыночной стоимости», выполняемый специализированной оценочной организацией или индивидуальным оценщиком. В каждом возбужденном деле таких отчетов как минимум два (но может быть и много больше, плюс экспертизы). Первый – отчет, заказчиком которого выступил орган государственной или муниципальной власти, государственное или муниципальное предприятие или учреждение; заказчиком второго, как правило, является следственный орган. Прочие отчеты и экспертизы являются следствием дальнейшей полемики обвинения и защиты. Впрочем, бывают ситуации, когда государственный или муниципальный заказчик делает ряд отчетов на один объект до отчуждения в разных целях (для аренды, для залога, в случае ряда несостоявшихся аукционов) – кстати, разница в цифрах в перечисленных отчетах также является одним из поводов для внимания правоохранительных органов. Для простоты изложения временно возьмем ситуацию, когда на один объект существуют два отчета: заказанный государственным или муниципальным заказчиком и заказанный следователем. По первому отчету (далее – Отчет №1) произошла сделка по отчуждению государственной или муниципальной собственности, а во втором отчете (далее – Отчет №2) этот же предмет сделки на ту же дату оценен другим оценщиком существенно выше. 

Часть 3. Дьявол кроется в мелочах

Как возможно, что один объект на одну дату в одних и тех же условиях оценивается по-разному? Специалисты знают, что методика определения рыночной стоимости не дает математически точного алгоритма определения твердой стоимости. Оценщик применяет три оценочных подхода (сравнительный, затратный и доходный) в различных комбинациях, при этом обоснование весовых коэффициентов в отчете может производиться, по сути, в повествовательной форме – что с арифметикой ничего общего не имеет. Соответственно оценщики, оценивающие независимо друг от друга один и тот же объект, применяют разную логику и разные объекты-аналоги (при сравнительном методе оценки), принимают во внимание различные существенные критерии, влияющие на стоимость объекта. Дополнительным фактором становится различный уровень квалификации и опыта оценщиков. А ведь ещё могут быть банальные ошибки в рассуждениях и вычислениях! Кроме того, обычно при оценке оперируют таким неофициальным понятием, как «вилка» - разброс стоимости, который может быть обоснован в пределах одного отчета. А теперь представим, что в Отчете №1 при принятии определенного объема факторов взята нижняя планка «вилки». А в Отчете №2 приняты иные факторы, возможно - более благоприятные, плюс к тому принята планка верхняя. В итоге разброс между разными отчетами может стать весьма существенным. Даже в несколько раз.

Вот и повод для возбуждения уголовного дела. 

Часть 4. День независимости

В предыдущей части был упущен один фактор, который может оказать весьма существенное влияние на оценку: вероятность внешнего воздействия на оценщика со стороны заказчика оценки. Да, в соответствии с требованиями законодательства, отчеты формируются независимыми оценщиками. Но с юридической точки зрения эта независимость проявляется только в том, что оценщики не являются штатными сотрудниками организации-заказчика. Или аффилированной (подведомственной) структурой. И выбираются оценщики для оценки государственного или муниципального имущества в большинстве случаев на конкурентной основе. А дальше…

Рассмотрим две модели воздействия заказчика на оценщика и, в итоге, на результат оценки: коррупционную и некоррупционную.

Первая – наиболее простая для понимания. Более того: большинство сторонних наблюдателей считают, что иной (некоррупционной) модели взаимодействия заказчика и исполнителя по формированию цены оценки быть и не может! Тем не менее, рассмотрим обе. Итак, вообразим следующий алгоритм: заказчик и оценщик как-то находят общий неформальный язык, заказчик озвучивает желаемую цену оценки, оценщик обосновывает требуемую сумму и отражает её в пресловутом «Отчете об определении рыночной стоимости». В итоге оценщик получает профит в виде денежного вознаграждения и/или новых контрактов, а чиновник – «откат» от покупателя объекта по привлекательной цене. Очевидно, что такой алгоритм более вероятен при отчуждении имущества без проведения торгов. Теоретически с торгами аналогичная схема тоже может быть реализована, но полных гарантий никаких: на аукцион может придти кто угодно. Не допустишь к торгам по надуманной причине – жалоба в прокуратуру гарантирована. Риск, стало быть.

В результате, так или иначе, описанный механизм – коррупция чистой воды.

Многие не поверят, но в аналогичном взаимодействии коррупционной составляющей может и не быть! Когда же чиновник желает повлиять на стоимость объекта оценки, не имея прямой личной заинтересованности? Такая ситуация может возникнуть когда потенциального покупателя нет (при продаже без процедуры торгов) или он не известен (при продаже на торгах). (примечание: продажа без торгов и без потенциального покупателя возможна в случае отчуждения имущества предприятием). Дело в том, что у чиновника есть финансовый план, а у министерства/департамента/комитета по финансам соответствующего образования есть ожидания поступлений неналоговых доходов. Да, такие доходы много ниже налоговых, тем не менее, в условиях скудных бюджетов, и на эти средства финансовые органы надеются и ждут. И тут все просто: продажа объекта по более низкой цене вероятнее, чем по высокой. Более того: на низкую начальную цену на аукцион скорее придут больше участников, которые даже могут цену в итоге торгов поднять. Относительно высокая начальная цена может отпугнуть участников, даже с ней согласных (и отпугивает на практике). Несостоявшиеся торги для чиновника – головная боль: снова нужно запускать трудозатратные процедуры, объект до реализации нуждается в содержании и охране (если речь идет не о земельном участке). Ещё и пресловутый «Отчет об определении рыночной стоимости» актуален только 6 месяцев, а потом его нужно перезаказывать – лишние траты, финансовыми органами не одобряемые. Получается, что и при отсутствии личной выгоды, чиновник может быть не заинтересован в излишне высокой стоимости объекта: такой объект можно продавать очень долго, иногда – годами! И такая мотивация не является невероятной, как может показаться многим. Кстати, воздействие заказчика на оценщика в этом случае не обязательно производится путем неформального общения, шантажа или посулов. Напротив, чиновник может действовать вполне официально: например, предоставляя достоверные данные для оценки, объективно понижающие ценность имущества, в рабочем порядке обращая внимание оценщика на отдельные неблагоприятные факторы, предоставляя аналоги из практики заказчика. Кстати, позже будет рассмотрена ситуация, когда чиновник без личной выгоды заинтересован в максимальной оценочной цене – бывает и так. Главное – в рассмотренных вариантах никакой коррупции нет.

До этого момента было разобрано влияние на оценщика только со стороны государственного или муниципального заказчика. Неправильным будет не рассмотреть возможность влияния на оценщика со стороны заказчика из состава следственных органов (естественно, при заказе Отчета № 2). Здесь коррупционный вариант практически невероятен: следователь не собирается же реализовать уже проданный объект по низкой цене «своему» покупателю! Просто нет повода для взятки или отката. Напротив: следователь скорее может быть заинтересован в большей цене, в оценке по верхней планке «вилки». Почему? Можно потеоретизировать: например следователь уверен в вине чиновника, но недостаточно доказательств; команда «сверху»; недостаточные показатели раскрываемости; желание продвинуться по службе – нужно «громкое» дело…

Но мы здесь ни в коем случае не намекаем, что такого рода алгоритмы применяются правоохранительными органами. Наличие этой вероятности рассматривается исключительно для объективности и охвата всех возможных вариантов.

Часть 5. Один - серый, другой – белый

Так или иначе, на столе у следователя Отчет № 1 и Отчет № 2. И разница между ними существенная. Насколько она (разница) должна быть существенной для возникновения подозрения чиновника в «продаже по заниженной стоимости»? Нормативов не существует. Скорее речь идет об общей позиции следствия, ощущения «правдоподобности» цены, общественного резонанса, желания «прижать» чиновника за иные грехи (реальные или мнимые), общих подозрений в потенциальной коррупционности самого направления деятельности. Разумеется, здесь не рассматриваются случаи, когда чиновника взяли с поличным при получении «отката» от покупателя или оценщика схватили при получении взятки от чиновника. Поэтому речь идет о наборе изначально скорее субъективных факторов, которые в итоге приводят к решению о возбуждении уголовного дела. При этом следователь отталкивается от версии, что Отчет № 2 более правилен и объективен, чем Отчет № 1. Именно на этом стартовом для следствия допущении и необходимо остановиться подробно.

Часть 6. Закон есть закон

Закон – горе для чиновника, когда он желает его обойти и радость – если он намерен его исполнять. Но радость только в том случае, если закон написан толково и имеет минимум двояких толкований. В противном случае чиновник честный и добросовестный (в целом в данной статье сделано допущение, что таковые существуют) все равно рискует стать центральным фигурантом в уголовном деле.

Отчуждение государственной и муниципальной собственности регулируется несколькими Федеральными законами, а также подзаконными актами, региональным и местным законодательством. При этом все, что касается объектов движимого и недвижимого имущества, регулируется преимущественно федеральными законами и нормативно-правовыми актами, а вот в сфере земельных отношений многое в части определения стоимости земельных участков передано на региональный и муниципальный уровень (но основа, конечно, Земельный кодекс РФ). Базовым при определении цены отчуждения объектов движимого и недвижимого имущества всегда является «Отчет об определении рыночной стоимости» (фактически с единственным и редким исключением – продажа без объявления цены). Но при продаже земли законодательство в ряде случаев допускает определение цены отчуждения расчетным методом, в том числе на основании кадастровой стоимости.

В данной статье рассматривается проблематика подавляющего большинства сделок, осуществляемых в отношении имущества и земли только на основании «Отчетов об определении рыночной стоимости». Кадастровая стоимость земли и её сопоставление с рыночной – тема не менее захватывающая, но для другого исследования.

Итак, чиновник выбрал оценщика, заключил с ним государственный или муниципальный контракт и получил продукт (точнее – услугу) в виде Отчета №1. Было ли коррупционное или некоррупционное влияние чиновника на оценщика с целью «занизить» или «завысить» стоимость объекта оценки? Отложим пока этот существенный вопрос – как не странно, в дальнейших размышлениях он пока решающего значения не имеет.

Продолжение следует... Если это будет интересно читателям.