Продано по заниженной стоимости-II

_{Желающим освежить}

_{в памяти первую часть}

1

 

Часть 7. Отчет почти не виден

Стоимость объекта оценки, указанная в Отчете № 1, либо сразу становится ценой сделки (при отчуждении имущества без торгов) – далее назовем это вариантом а), либо публикуется в качестве начальной оферты при проведении публичных торгов. По результатам торгов возможны четыре варианта:

б) объект на аукционе или посредством публичного предложения продан по цене первоначального предложения, т.е. по стоимости, указанной в отчете об оценке;

в) на аукционе претенденты делали шаги на повышение: объект продан по цене выше, чем указана в отчете о рыночной стоимости;

г) претенденты участвовали в торгах посредством публичного предложения: объект продан по цене ниже или выше, чем указана в отчете о рыночной стоимости (возможны оба варианта);

д) объект не продан: претендентов не было, либо победитель определился, но отказался от заключения договора.

Единичные варианты срыва сделки по иным причинам, не зависящим от покупателя, опустим. Также не будем рассматривать продажу без объявления цены, как явление редчайшее и не основанное на «Отчете об определении рыночной стоимости» вообще.

А теперь главные вопросы:

1. Насколько «Отчет о рыночной стоимости» отражает рыночную стоимость объекта?

2. Какова рыночная стоимость объекта?

Понятие рыночной стоимости дается Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Ключевым в данном определении явно является факт, что в формировании рыночной стоимости участвуют «стороны сделки»: т.е. не только продавец, но и покупатель. Именно «продукт непротивления сторон» становится сделкой и цена, указанная в этой сделке и является рыночной. Отметим существенный факт: в «Отчете об определении рыночной стоимости» покупателя нет и быть не может! Кроме того, основополагающим следует считать требование, что «объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты...».

Отсюда следует ответ на вопрос № 1, который может быть сформулирован следующим образом: «Отчет о рыночной стоимости» отражает рыночную стоимость объекта тогда и только тогда, когда сделка совершена, при этом она состоялась по результатам публичной оферты и стоимость сделки равна цене, указанной в отчете». В остальных случаях «Отчет о рыночной стоимости» сведений о рыночной стоимости объекта фактически не содержит!

Отсюда же следует ответ на вопрос № 2: «Рыночная стоимость объекта равна цене сделки, совершенной по результатам публичной оферты».

Вернемся к рассмотренным в начале данной части исходам при отчуждении имущества. После ответов на вопросы №1 и № 2 следует явный вывод: «Отчет об определении рыночной стоимости» показал рыночную стоимость объекта только в одном из пяти вариантов - варианте б): когда объект был продан на открытых торгах но по начальной стоимости.

В результате вариантов а) и д) рыночная стоимость объекта осталась неизвестной: в первом случае объект продан вне рынка, без публичной оферты, во втором – сделка вообще не состоялась. Соответственно очевидно, что когда стоимость сделки составила ниже или выше указанной в отчете цены (варианты в) и г)) – на рынке сформировалась действительно рыночная цена, отличная от стоимости, указанной в отчете.

Итак, в четырех случаях из пяти «Отчет об определении рыночной стоимости» сведений о действительной рыночной стоимости объекта не содержит. И это всё про Отчет №1, заказанный чиновником и на базе которого совершилась (или пыталась совершиться) сделка по отчуждению имущества. А что же Отчет № 2, заказанный следственным органом? Исходя из всего изложенного этот отчет в принципе не содержит и не может содержать сведений о рыночной стоимости имущества! По крайней мере до тех пор, пока по нему (если это было бы возможно) не совершится сделка и эта сделка не случится по варианту б).

Часть 8. Такие аналоги

Для полноты понимания вопроса избирательно и кратко о методологии оценки. Из трех ранее перечисленных подходов оценки (сравнительный, доходный и затратный) при оценке объектов недвижимости самым распространенным и любимым оценщиками следует признать сравнительный. Условно он же наименее трудоемкий. Суть: путем анализа публичных предложений на рынке оценщик подбирает несколько сходных по характеристикам объектов и сводит их по ключевым параметрам в единую таблицу с объектом оценки. Насколько это возможно учитывается разность характеристик, применяются поправочные коэффициенты и, исходя из цен предложений, пропорцией вычисляется возможная «рыночная стоимость» объекта оценки. Обращаем внимание:

- в подавляющем большинстве случаев анализируются цены предложений, а не цены сделок. Так как первые есть в публичном доступе, а вторых – нет;

- когда оценщик применяет поправочный коэффициент на снижение цены при сделке относительно оферты, этот коэффициент может выбираться довольно в широком диапазоне, что оказывает существенное влияние на итог.

Получается, что изначально «Отчет об определении рыночной стоимости» базируется не на рыночной стоимости, ведь такая стоимость возникает только после сделки. И насколько аналогичны объекты-аналоги, на базе «нерыночной» стоимости которых в итоге формируется отчет?

Аналогичные по характеристикам квартиры в нашей типовой застройке встречаются достаточно часто. Аналогичные земельные участки – гораздо реже, если только это не «нарезка» в голом поле. Полностью аналогичных нежилых объектов очень мало, если, опять же, речь идет не о двух офисах в одном здании. А есть ещё этажность, проходимость, состояние, масса иных факторов. Всё это в «Отчете об определении рыночной стоимости» оценщик пытается скорректировать с помощью коэффициентов. И хорошо, если на рынке в это время оказались предложения по соседним участкам, квартирам, помещениям. А если нет? Берутся приблизительно похожие предложения в соседнем здании, в соседнем квартале, в соседнем микрорайоне. Хоть бы в одном административном округе... Таким образом, за аналоги принимаются объекты, которые таковыми можно считать только с очень большой натяжкой. Всё бы ничего, но именно на этих допущениях в отчете и строится вывод о рыночной стоимости объекта.

Часть 9. Чем больше, тем лучше

Арифметическая разница между отчетами № 1 и № 2 преподносится следствием как сумма ущерба, нанесенного бюджету соответствующего уровня. Насколько это корректно? Безусловно, органы ведут борьбу против коррупции и за наполняемость бюджета, ратуют за эффективное управление имуществом. Но и мух следует отделять от котлет. Факт наличия даже существенной разницы между отчетами № 1 и № 2 сам по себе о коррупции не свидетельствует. Очевидно, что если есть подозрения коррупционных связей заказчика и оценщика – именно это и необходимо расследовать и доказывать. В противном случае это всего лишь два мнения двух оценщиков (как вариант: пять мнений трех оценщиков и двух экспертов) – и не более того.

Из всего вышесказанного следует, что следствие пытается сравнивать несравнимое: цену, сложившуюся на рынке и вероятную иную цену, указанную в Отчете № 2. А в наиболее привлекающих внимание правоохранителей случаях продажи имущества без процедуры торгов рыночная стоимость имущества остается в принципе неизвестной! Ведь объект на рынке не побывал, публичной оферты не было. Откуда же выводы о «заниженной» стоимости? Откуда достоверно известно, что «занижен» Отчет № 1, а не «завышен» Отчет № 2?

Можно предположить, что постулат, что Отчет № 2 правильнее Отчета № 1 принят правоохранительными органами по логике «больше цена – лучше для бюджета». А Отчет № 1 «занижен», так как он заведомо коррупционный. Постулат разумный, но если нет доказательства сговора и заинтересованности, т.е. коррупции: где тогда вина чиновника, имевшего при продаже в своем распоряжении исключительно Отчет № 1? Но возбуждено уголовное дело… И происходит следующее: в ходе следствия, а потом и в суде, «заниженность» Отчета № 1 доказывается не фактами умысла, сговора, заинтересованности, а генерированием новых отчетов и экспертиз. Так, конечно, проще. Но правильно ли?

Часть 10. Статья найдется

Законодательно ответственность оценщика за правильность отчета предусмотрена. На практике… А на практике эту ответственность несет чиновник. Он же совершал сделку, подписывал бумаги!

Еще раз конкретизируем логику следствия: если стоимость в Отчете № 2 выше стоимости совершенной сделки – это повод для расследования. А если Отчета № 2 не существует (пока не существует)? Как позиционировать отклонение суммы сделки от стоимости, указанной в Отчете № 1? Выше уже рассматривалось, что если при продаже без торгов стоимость сделки всегда равна сумме отчета, то на аукционе это лишь один из вариантов и не самый распространенный. Т.е. зачастую сумма сделки выше или ниже стоимости, приведенной в отчете. Более того: сумма сделки может как многократно(!) превысить цифру из отчета, так и упасть в два раза (при публичном предложении). А не поговорить ли здесь о покушении на преступление?

Часть 11. Вот такой вот парадокс

Таким образом, обвинение исходит из предположения (ничем, кстати, не обоснованного), что объект можно было бы продать за сумму, указанную в Отчете № 2. Поскольку это обвинение по сути построено на вероятности, точно также можно допустить, что в предыдущем разделе описано именно покушение на преступление. Объект ведь на аукционе продан много дороже – определилась его действительная рыночная стоимость, на несколько шагов или кратно превышающая цифру, указанную в «Отчете об определении рыночной стоимости». Значит злоумышленники (чиновник и оценщик) намеревались продать имущество по «заниженной» стоимости, указанной в Отчете №1. Но незапланированные участники аукциона сорвали этот коварный план и подняли цену объекта до рыночной.

Возможна и обратная ситуация. Объект никак не продается: ни на аукционе, ни даже публичным предложением. Значит, чиновник с оценщиком изначально замыслили нанести ущерб в виде непоступления в бюджет доходов от реализации данного имущества! А то, что объект остался в собственности как имущество особо никого не радует: обычно это неликвид с низкой остаточной стоимостью, который дохода не приносит, требует охраны, ещё и разрушается. И денег нет.

Все это рассмотрено «в порядке бреда» - по описанным случаям дела не возбуждаются. Но это яркая иллюстрация для следующего вывода: «Отчет об определении рыночной стоимости» лишь очень приблизительно отражает вероятную рыночную стоимость объекта, которую может предложить рынок в конкретный момент. Или вообще даже близко не отражает. И это относится как к Отчету № 1, так и к Отчету № 2… и № 3 и № 4 и так далее. Логично?

Часть 12. Кстати, о птичках

Кстати, об отчетах вообще. Во второй части было упомянуто, что чиновник и до сделки может располагать несколькими отчетами о рыночной стоимости на один объект. Какой из отчетов выбрать для сделки? Логика следствия: тот, где цена максимальная. С точки зрения эффективности - разумно. А по факту?

Уже упоминалось, что общепринятый срок актуальности «Отчета об определении рыночной стоимости» – 6 месяцев. Т.е. часть отчетов к моменту совершения сделки может быть просто с истекшим «сроком годности». И сделка в принципе может быть совершена только по стоимости, заложенной в отчете самом «свежем». Но отчего же цифры этих отчетов могут существенно отличаться?

Часть причин уже были рассмотрены: разные оценщики, разные подходы, разные объекты аналоги, «вилка» опять же. Если между отчетами лежат существенные промежутки времени - учитывается конъюнктура рынка: в условиях стагнации экономики цены на недвижимость не растут, но есть и инфляция... И весьма существенным критерием влияния следует считать также ранее упомянутый, но не разобранный фактор: цель оценки.

Часть 13. Цель оправдывает средства («Чем больше - тем лучше-2»)

При формировании заказа на оценку заказчик в обязательном порядке указывает цель оценки. И оценщик эту цель обязан(!) учитывать. В числе наиболее распространенных целей следует указать отчуждение имущества и сдача имущества в аренду (в последнем случае оценивается как стоимость аренды, так и стоимость имущества). Менее распространены оценка имущества для залога (с целью получения заемных средств) и для включения в уставной (складочный) капитал юридических лиц. Как эти цели влияют на возможную рыночную стоимость одного объекта? Очень просто: из четырех целей только в одном случае объект будет предлагаться для продажи, соответственно должен стать востребован рынком. При залоге и включении в уставной капитал имущество обычно оценивается дороже. При залоге банк «скинет» существенный дисконт (кстати, до цены уверенности банка, что в случае невозврата кредита и взыскания на имущество банк максимально быстро объект продаст). При уставном капитале стоимость имущества «чем больше – тем лучше», - придает солидность фирме. Ещё более не принципиальна стоимость имущества при его аренде: важнее правильно оценить стоимость аренды. Впрочем, при аренде сведения о стоимости имущества в одном случае могут получить прикладное значение: если арендатор ухитрится имущество уничтожить, то арендодатель будет знать, сколько предъявить ущерб. То есть тоже «чем больше - тем лучше». Кстати, это и перечислены обещанные в четвертой части три случая возможного некоррупционного желания чиновника «завысить» стоимость оценки. Но оценщик и самостоятельно, без участия чиновника может именно перечисленные факторы учесть в оценке.

Можно ли сопоставлять эти отчеты, говорить, что самый правильный тот, где цена максимальна? Однозначно, что нет, нельзя, некорректно.