Переоценка оценки «Надеждинского полигона»

Все заседание в Центральном райсуде на этот раз было посвящено допросу одного свидетеля – эксперта государственного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» Елены Белоусовой. Поскольку Елена Васильевна ранее уже привлекалась к участию в процессе, обошлись без вводной части – сразу пошли вопросы гособвинителя.

1

Екатерина Вакар просит эксперта рассказать обо всех подготовленных ею отчетах по определению рыночной стоимости участка земли под т.н. Надеждинским полигоном ТБО (из-за отчуждения которого и оказались на скамье подсудимых управляющий «ЭкоТрансСервиса» и бывшая управляющая «ЖКХ «Сервис»).

Отчетов (и, соответственно, экспертиз) г-жа Белоусова по запросам следователя сделала четыре. Седьмого сентября 2015 года ей поручили определить цену спорного участка по состоянию на 24.12.2014 – дату заключения договора займа между «ЖКХ «Сервис» и «ЭкоТрансСервисом». Затем 11 февраля 2016-го Белоусовой заказали сразу три оценки: на 25.12.2014 – дату заключения договора ипотеки (участок стал залогом под заем), на 22.06.15 – дату отчуждения участка (вследствие невыполнения заемщиком условий по погашению) и на 21.08.2015 – дату возбуждения уголовного дела против Дахно и Захаровой.

В отличие от всех остальных экспертов, чьи отчеты об оценке земли под свалкой (которая как полигон официально так и не была введена в строй) фигурировали в деле, Елена Белоусова применяла не сравнительный, а доходный метод. Пользовалась методикой, описанной в пособиях, перечень которых указан в ее заключениях. Использовала справки о доходах-расходах и прочие документы, предоставленные следователем. Их было предоставлено много (более двух десятков), но не все – не было, например, сметной стоимости строений-улучшений на полигоне. Был предоставлен проект с перечнем улучшений, которые необходимо сделать на полигоне, но документального подтверждения действий в этом направлении эксперт не обнаружила. Однако, по мнению свидетеля, улучшения были, полигон на основании имевшейся лицензии «ЖКХ «Сервис» эксплуатировало.

Представитель НПО «Мостовик» Михаил Романовский спрашивает, почему был применен именно этот метод и применим ли вообще для данного объекта какой-либо другой?

Белоусова заявляет, что сравнительный метод (который применяли все остальные оценщики, чьи отчеты есть в деле), по её мнению, не подходит, потому что ей неизвестна была стоимость улучшений и сам по себе объект уникален – сравнивать не с чем.

Защитник Дахно Юрий Николаев просит уточнить, в чем уникальность объекта. В том, что это единственный полигон в Омске, отвечает эксперт. Адвокат спрашивает, с чего Белоусова взяла, что этот объект является полигоном ТБО – в эксплуатацию в данном качестве он никогда официально не вводился. Эксперт говорит, что уже отвечала на этот вопрос, только заданный гособвинителем: она исходила из того, что на участке велась соответствующая деятельность, что отражено в доходах и расходах. Николаев указывает на решение Советского райсуда, признавшего, что объект не соответствует нормам и требованиям и, в случае, если не будут произведены улучшения, эксплуатация его должна быть прекращена. Разве из этого решения не видно, что никакого полигона еще нет? – спрашивает адвокат.

Белоусова отвечает «Нет» и просит дать ей прочитать то решение суда, но его распечатки ни у кого на руках не находится. – Тогда давайте не будем играть в «верю – не верю, помню – не помню», – заявляет эксперт.

В дальнейшем Николаев интересуется, насколько часто свидетелю приходилось ранее использовать доходный метод оценки по отношению к земельным участкам? И напоминает, что другие оценщики не видели возможности его применения, да и сама Белоусова в другом деле придерживалась такой позиции. Этот вопрос эксперта почему-то задевает, она, при поддержке гособвинителя, просит у суда разрешения не отвечать. Однако судья Денис Клостер вопрос одобряет, сочтя его простым.

«Часто, не часто... Это понятие субъективное», – заявляет свидетель и начинает рассказывать о своей аттестации и профессионализме.

Защитник Захаровой Галина Вахрушева обращает внимание на большую разницу в оценках эксперта на разные даты. Так, на 24 декабря 2014-го участок, по оценке Белоусовой, стоил 37 миллионов 380 тысяч рублей, а на 25-е – уже 37 миллионов 59 тысяч. То есть за сутки он подешевел почти на треть миллиона. Зато к июню (за полгода) оценка выросла до 97 миллионов рублей, а к августу – до 119 миллионов, больше чем в три раза.

Разницу в треть миллиона между двумя соседними днями свидетель точно объяснить не смогла, лишь высказала предположение, что 25-е было выходным днем, компания не получала в этот день обычную прибыль – поэтому и оценка доходным методом упала. А к лету, рассуждала дальше Белоусова, доходы выросли.

Жанна Захарова интересуется, почему, по мнению эксперт, при трехкратном росте доходов и, соответственно, нагрузки на полигон, срок его эксплуатации по документам почти не уменьшился. Белоусова отвечает, что это вне её компетенции. А Константин Дахно замечает, что в августе участок уже вообще-то принадлежал «ЭкоТрансСервису» – компании, не имеющей лицензии на утилизацию ТБО и, соответственно, не способной извлекать таких доходов от этого участка. Эксперт считает, что это уже к делу не относится.

Захарова также высказывает сомнение, что при определении стоимости эксперт пользовалась официальными источниками. Дахно интересуется, известно ли эксперту, что расходы при работе полигона закладываются в мусорные тарифы, регулируемые РЭК, и если известно, то почему она ими не пользовалась. Белоусова на эти вопросы отвечает, что, по её мнению, в предоставленных следователем документах была более точная информация, не доверять которой у неё не было оснований. Дахно же считает данные недостоверными.

Далее Захарова и Николаев с одной стороны и Белоусова с Клостером с другой спорят по поводу факта существования самого полигона и подъездных путей к нему. Аргументы одной стороны – сами видели, с другой – в решении Советского суда значится, что нет, еще только надо построить. А это привело бы к дополнительным расходам, которые в экспертизе не учитываются.

В завершение Николаев интересуется рецензией на отчет Белоусовой. Рецензия была положительной, отвечает эксперт. На этом заседание заканчивается.

 

Галина Вахрушева, адвокат Жанны Захаровой

– Эксперт придерживается позиции, что предметом оценки является уникальный объект, и оценить его возможно, только определив размер прибыли (доходов), получаемых от деятельности на данном земельном участке. Соответственно, если не вести деятельность, то и стоимость земельного участка будет близка к нулю.

Предметом договора залога был земельный участок. При переходе права собственности на него к «ЭкоТрансСервису» не перешло право ведения какой-либо деятельности на нем и извлечения дохода от такой деятельности. Эксперт при оценке не знала, что получение дохода (и его размер) от деятельности, как и сама деятельность по утилизации и складированию, хранению ТБО, зависит напрямую от наличия лицензии на ведение такой деятельности, а также от ввода в эксплуатацию полигона ТБО, включения в реестр и т.д. Это эксперт подтвердила и в суде, пояснив, что знать об обязательном наличии лицензии на деятельность – это не ее компетенция. Таким образом, эксперт фактически подтверждает, что своим заключением произвела оценку бизнеса и за основу взяла данные доходов и расходов «ЖКХ «Сервис» при деятельности по утилизации ТБО за предыдущий период (год). Хотя доходным подходом можно определять рыночную стоимость объекта из расчета будущих доходов от использования какого-либо имущества, а получение дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду эксперт вообще не рассматривала. Защита считает, что доходы и расходы от лицензируемой деятельности никак не влияют на стоимость земельного участка, предоставляемого в залог, поскольку в случае обращения взыскания на предмет залога право заниматься той же деятельностью к новому собственнику не переходит. Что и произошло в нашей ситуации. «ЭкоТрансСервис» после 22.06.2015 не получил ни копейки прибыли от владения земельным участком, деятельность по сегодняшний день там ведет «ЖКХ «Сервис» и получает прибыль.