Налоги при продаже недвижимости

По общему правилу, при продаже любого объекта недвижимости (в том числе коммерческого) продавец должен заплатить НДФЛ в размере 13% с полученного дохода. Если доход превышает 5 млн. рублей в год, то с превышающей суммы придется заплатить НДФЛ в размере 15% (п. 1 ст. 224 НК РФ). В данном случае доход определяется в размере, равном стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи.

Часто продавцы занижают стоимость объекта, заключая дополнительное соглашение на продажу неотделимых улучшений в объекте (ремонт, мебель и т.д.). В этом случае важно помнить, что цена в договоре в любом случае должна быть больше 70% кадастровой стоимости объекта. Если она будет меньше, то налоговый орган посчитает НДФЛ с 70% кадастровой стоимости объекта и доначислит суммы штрафа и пени (п.п. 2, 3 ст. 214.10 НК РФ). Штраф буде составлять 20 % от размера налога, подлежащего уплате (п. 1 ст. 122 НК РФ).

1

Порядок подачи налоговой декларации

Продавец обязан самостоятельно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным (п. 1 ст. 229 НК РФ). То есть, если вы продали квартиру в 2022 году, то налоговую декларацию нужно подать до 30 апреля 2023 года.

В декларации указывается сумма дохода (в размере цены сделки), применяемые налоговые вычеты с приложением подтверждающих документов, размер налога. Продавец самостоятельно рассчитывает размер налога, подлежащего уплате.

После поступления декларации налоговый орган проводит камеральную проверку с целью контроля за правильностью исчисления налога. Проверка занимает до 3-х месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ). Если есть какие-то ошибки или не хватает документов, то налоговый орган направит требование о предоставлении пояснений/документов.

Что будет, если не подать налоговую декларацию

Росреестр автоматически направляет в налоговый орган сведения о продаже объектов недвижимости после регистрации перехода права собственности. Поэтому налоговый орган всегда в курсе, кто и что продал, и за какую стоимость. После 30 апреля года, следующего за годом продажи объекта, налоговый орган сам направит продавцу уведомление о необходимости предоставления налоговой декларации 3-НДФЛ. И за нарушение срока предоставления декларации привлечет продавца к ответственности в виде уплаты штрафа в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимальный размер штрафа 1 000 рублей (например, когда дохода по декларации нет), максимальный — 30% от неуплаченной суммы налога (п. 1 с. 119 НК РФ). Поэтому лучше самостоятельно подать налоговую декларацию в установленный срок.

Порядок уплаты налога

Сам налог нужно уплатить до 15 июля года, следующего за отчетным (п. 4 ст. 228 НК РФ). То есть, если вы продали квартиру в 2022 году, то налог нужно оплатить до 15 июля 2023 года.

2

Когда продавец полностью освобожден от НДФЛ

Если продавец являлся собственником объекта недвижимости 5 лет и более (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

В определенных случаях достаточно быть собственником 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК. РФ):

— если объект изначально был подарен близким родственником или получен в порядке наследования;

— объект получен в собственность в порядке приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);

— продаваемый объект недвижимости является единственным жильем продавца.

от НДФЛ при продаже недвижимости освобождены семьи с двумя и более детьми до 18 лет или 24 лет при обучении на очной форме в колледже/ВУЗе. Дополнительные условия: 

— нужно купить иной объект недвижимости большей площади до 30 апреля следующего года + в собственности членов семьи не должно быть более 50 % иной недвижимости большей площади, чем планируется приобрести.

Как уменьшить сумму НДФЛ с помощью налоговых вычетов

Обращаем внимание, что единовременно можно использовать только один налоговый вычет. Выбор вычета делает сам продавец.

3

1. Уменьшение суммы дохода на 1 млн. рублей. Это имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Из цены продажи объекта недвижимости просто вычитается 1 млн. рублей. НДФЛ платится с суммы за вычетом. 1 млн. рублей. Этот вычет наиболее популярен при продаже объекта недвижимости, полученного в дар или по наследству. Так как в данном случае применять иные налоговые вычеты невыгодно.

2. Уменьшение дохода на расходы, понесенные при приобретении объекта недвижимости. Можно уменьшить доход от продажи объекта недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по его приобретению (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Расходы могут быть в любом размере, даже 100 % цены продажи объекта. Важно помнить, что расходы нужно подтвердить договором, актом приема-передачи, распиской/чеками и т.д. Налоговый орган очень тщательно проверяет документы при использовании этого налогового вычета. НДФЛ платится с суммы дохода за вычетом расходов.

Как уменьшить сумму НДФЛ при покупке новой квартиры

Часто после продажи объекта недвижимости практически сразу приобретается новый объект. В таком случае продавец может использовать имущественный налоговый вычет на покупку жилого объекта недвижимости в размере до 260 тыс. рублей (это максимальный размер вычета — 13% от лимита в 2 млн. рублей) – п. 3 ст. 220 НК РФ. Этот вычет можно использовать один раз в жизни.

При этом его можно использовать по частям. Например, сначала вы купили квартиру за 1 млн. рублей, использовали половину вычета. Затем купили дом за 3 млн. рублей и использовали оставшуюся часть вычета на 1 млн. рублей. Важно, чтобы продавец ранее не использовал этот вычет или использовал не полностью, а также, чтобы новый объект недвижимости был приобретен в том же налоговом периоде. Так, в одной налоговой декларации 3-НДФЛ у вас будет задекларирована и продажа объекта, и покупка нового объекта. Сумму НДФЛ, которую вы должны заплатить с продажи объекта, можно зачесть с налоговым вычетом.

Например, вы продали объект за 2 млн. рублей, размер НДФЛ составляет 260 тыс. рублей. Далее вы купили квартиру за 3 млн. рублей, использовали имущественный налоговый вычет в размере 260 тыс. рублей (13% от лимита в 2 млн. рублей). В результате взаимозачета вы будете полностью освобождены от уплаты НДФЛ. При этом и налоговый вычет вы не получите.

Поэтому данный способ уменьшения НДФЛ лучше использовать в крайнем случае, когда применение других вычетов невозможно.

Таким образом, законно снизить размер налога при продаже недвижимости можно только с помощью налоговых вычетов.