Надеждинский полигон: аналогов нет, как и денег за аренду

В Центральном райсуде продолжилось слушание уголовного дела в отношении экс-управляющей «ЖКХ «Сервис» Жанны Захаровой и директора «ЭкоТрансСервиса» Константина Дахно, которым вменяют в вину отчуждение земли под т.н. Надеждинским полигоном ТБО из владения первой компании в собственность второй. На данное заседание был перенесен не состоявшийся ранее из-за неявки свидетеля допрос директора оценочной компании «Стандартэкс», оценщика первой категории Максима Шерстнева.

1

Г-н Шерстнев проводил экспертизу заключения другого специалиста – эксперта  государственного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» Елены Белоусовой. Г-жа Белоусова в рамках данного дела запомнилась тем, что в трех её отчетах об оценке отчуждавшегося участка на разные даты суммы различались более чем в три раза, причем стоимость то падала на треть миллиона рублей всего за одни сутки, то буквально взлетала. Защита даже требовала привлечения эксперта Белоусовой к уголовной ответственности, в рамках рассмотрения этого заявления и была в свое время проведена данная  экспертиза.

До начала допроса защитник Захаровой Галина Вахрушева предложила сначала зачитать текст экспертного заключения, имеющегося в материалах уголовного дела. Судья Денис Клостер вскрывает конверт с документом и передает его адвокату для зачтения.

Из текста становится понятно, что перед проводившими экспертизу специалистами поставили те же вопросы, что ставились в свое время перед самой Белоусовой. Задача – провести оценку рыночной стоимости земель промышленного назначения на дату перехода права собственности на участок.

Вопрос №1: какова рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22.06.2015г.?

Ответ эксперта: 13 миллионов 524 тысячи рублей. Оценка получена с применением сравнительного метода, который эксперты считают наиболее точным.

Вопрос №2 вопрос: является ли выбранный экспертом Белоусовой доходный подход для определения рыночной стоимости земельного участка верным?

Ответ: данный подход принципам существенности не соответствует, т.к. Белоусовой не отражена и не учтена существенная с точки зрения определения рыночной стоимости земельного участка информация, например, о необходимости возведения строений на территории полигона, что существенно влияет на доход от его использования. Также, применяя такой подход, оценщик фактически получает стоимость полигона ТБО как целого бизнеса по размещению отходов, не отделяя при этом стоимость активов, не относящихся к спорному земельному участку. Подобная трактовка, как считают эксперты, вводит в заблуждение потенциального пользователя отчета об оценке. Также в отчете имеется ряд технических и математических ошибок.

Вопрос №3: соответствуют ли выводы Белоусовой принятым нормативам при определении рыночной стоимости земельных участков?

Ответ: Эксперт использовала метод капитализации дохода, который по методике применения наиболее близок к методу капитализации земельной ренты. При этом в отчете Белоусовой другие материальные (например, сооружения полигона) и нематериальные (например, лицензия на работу с ТБО) активы вообще никак не учтены и не выделены. Весь доход, генерируемый бизнесом по утилизации ТБО, приписывается одному только земельному участку под полигоном.

После оглашения результатов экспертизы гособвинитель Екатерина Вакар просит уточнить, какие именно документы были представлены экспертам.

Галина Вахрушева оглашает список представленных экспертам документов и затем задает свои вопросы.

Свидетель отвечает, что экспертиза проводилась по постановлению следователя, проводилась с участием 3 экспертов. Вопрос перед экспертами был поставлен: какова рыночная стоимость земельного участка, используемого под полигон ТБО? Экспертами был проанализирован рынок, как в Омской области, так и на территории РФ. На основании анализа рынка эксперты определили требования, в соответствии с которыми уже была определена рыночная стоимость. Выяснилось, что близких аналогов на рынке нет, а те, что есть и предлагались к продаже, сложно назвать аналогами – они были в различной степени готовности и в различной степени использования. Аналоги эти находились в других регионах и были завязаны на их экономике. И поэтому метод прямого сравнения был исключен. В итоге экспертами рассматривались 2 метода – затратный и сравнительный с учетом затрат при переводе земельного участка в другую категорию.

Далее защитник просит пояснить свидетеля, почему эксперт Белоусова в своем заключении не использует методику, утвержденную Минфином, а свидетель ссылается на нее.

- А что еще было использовать? – это единственная методика, которую никто не отменял, - недоумевает Шерстнев, добавляя, что уже 15 лет по ней работает. Свидетель объясняет базовый принцип – рыночная стоимость земельного участка не может быть больше, чем наиболее вероятная величина затрат при приобретении объекта эквивалентной полезности.

Вахрушева просит свидетеля объяснить, почему в экспертизе Белоусовой на различные даты имеется большой разрыв по оценке. Шерстнев считает это следствием использования доходного метода – Белоусова брала для расчета поток доходов, который в течение года менялся, отсюда и стоимость получалась разная. При этом сами эти поступления денежных средств не относились напрямую к земельному участку, рассуждает свидетель, - ведь на самом участке за день ничего фактически не изменилось. При использовании в оценке доходного метода доходы, по мнению Шерстнева, должны быть очищены от всех влияний посторонних факторов. И метод капитализации, по словам свидетеля, ни в коем случае не должен применяться, если доход нестабилен или если объект находится в стадии строительства. Это как раз те обстоятельства, что имеются в данном случае – финансовый поток в течение полугода вырос в 2,5 раза, объект находится в стадии строительства. Вывод – метод капитализации тут не подходит.

Есть также затратный подход, но он, по мнению Шерстнева, не применяется к «голым» участкам, а, как правило, к улучшениям, которые на участке расположены.

Свидетель объясняет, что рыночная стоимость актива обычно определяется при его обмене. Как пример он приводит офис, находящийся в собственности. При сдаче его в аренду собственник получает доход. Если офис продать, то новый собственник также сможет его сдавать примерно по той же ставке. Следовательно, будет иметь тот же доход, что имел предыдущий собственник, - это и есть стоимость в обмене. В данном же случае была применена стоимость пользования, которая  актуальна только для собственника, который, помимо этого, обладает и репутацией, связями, лицензией и т.п. Другой собственник, не имея всего этого, приобретя данный земельный участок, не сможет получить с него столько же, сколько предыдущий. А в случае с полигоном, к тому же, чем длиннее срок эксплуатации, тем труднее его в последующем продать, поскольку дальнейшая рекультивация очень затратна. Чем больше эксплуатируется полигон, тем меньше новому собственнику достанется.

Адвокат Дахно Юрий Николаев спрашивает, обратил ли внимание свидетель – оценивался ли земельный участок или именно полигон?

Шерстнев отвечает, что полигон – это сложное инженерное сооружение, которое также должно быть особым образом зарегистрировано, как объект недвижимости. Поскольку таких документов не было представлено, то речь, по словам свидетеля, шла только о земельном участке.

Прокурор Екатерина Вакар спрашивает, входит ли вообще в компетенцию свидетеля давать оценку действиям конкретного эксперта?

Свидетель говорит, что ранее уже отвечал на этот вопрос следователю – да, может.

Вакар интересуется, почему эксперт считает неприменимым метод капитализации, если доход полигона явно рос. Свидетель отвечает, что нужен именно стабильный рост доходов за год. Из представленных документов было видно, что доход резко вырос, точно год свидетель не помнит, но предполагает, что с 2012 или 2013 – из-за закрытия других близлежащих полигонов. Но нельзя после этого скачка доходов однозначно ждать стабильного роста в дальнейшем, считает эксперт – нельзя сделать прогноз. Шерстнев напоминает про решение суда – не было никакой гарантии, что и этот полигон вообще не закроют.

Гособвинитель спрашивает, изменились бы выводы при расчетах, если бы новый собственник имел мусорную лицензию. Свидетель говорит, что лицензия предполагает, что у собственника уже есть актив – земельный участок в собственности или взятый в аренду. Тогда зачем ему еще один?- рассуждает Шерстнев. Свидетель также обращает внимание, что действуют и другие факторы, например, фактор деловых связей: контрагенты по какой-то причине могут отказаться работать с новым собственником,  и его доход упал бы.

Представитель НПО «Мостовик» Михаил Романовский уточняет у свидетеля, какова была базовая стоимость и каковы были затраты на перевод в другую категорию использования аналогичного земельного участка?

Судья Клостер обращает внимание, что это есть в тексте экспертизы – 230 тысяч рублей.

Сам свидетель отвечает, что точно не помнит, но предполагает, что около 200 тысяч – такие данные им предоставила юридическая фирма, не доверять которой у свидетеля оснований нет. Шерстнев также обращает внимание, что не каждый из отобранных участков может быть переведен из земель сельхозназначения в категорию промназначения.

Судья спрашивает, принимался ли во внимание тот факт, что, лишившись земли, «ЖКХ «Сервис» арендовало в дальнейшем этот земельный участок за полтора миллиона рублей в месяц?

Свидетель повторяет, что аналогов у участка не было, соответственно, не с чем сравнивать арендную плату в плане адекватности. Причем для сравнения нужны, как минимум, еще 3 таких объекта. Шерстнев в свою очередь задает вопрос судье – считает ли он эту сумму рыночной стоимостью.

Судья настаивает – есть договор аренды с выставленной суммой.

Свидетель возражает, что, насколько ему известно, этот договор не был в итоге исполнен.

- А неисполненный договор в расчет брать нельзя – ведь по нему ни одной копейки получено не было?

- Что вы у меня спрашиваете, вот сидит Дахно – у него и спросите!

Константин Дахно молча изображает пальцами ноль.

- Раз новый собственник не получил ни копейки, это в расчет брать нельзя, - резюмирует оценщик. На этом его допрос завершается.