Александр Тарасов: «Изменения в ЖК РФ существенно сократили возможности капремонта со "спецсчетов"»

— 1 сентября 2024 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации:

1) теперь выполнять работы по капитальному ремонту могут только юридические лица и индивидуальные предприниматели, состоящие в саморегулируемой организации (СРО) строителей;

1

2) при проведении работ обязательно, чтобы другая организация осуществляла строительный контроль.

Собственники домов, которые выбрали способ накопления средств в виде специального счета, могут своим решением отказаться от строительного контроля, но тогда они обязаны принять такое решение голосованием. 

Чтобы понять, как эти поправки влияют на нашу жизнь, нужно знать хотя бы основы устройства системы капитального ремонта в нашей стране. Тема капитального ремонта настолько сложна и широка, что, по-моему, заслуживает не только отдельного подробного разбирательства, но и исследования уровня кандидатской диссертации, не меньше. Не будем пытаться объять необъятное, укажем лишь основные моменты. Сейчас будет немного скучной теории, без которой, к сожалению, не обойтись.

Все собственники жилья в Омске, кроме льготников, платят сейчас по 12,76 руб. за кв.м. Сумма, немаленькая. Не так давно, с 2014 по 2022 год, тариф составлял 6,7 руб. с кв.м. Вот, взять хотя бы дом, в котором я живу — 14 этажей, один подъезд, 7,5 тыс. кв. м жилой площади. За один год копится чуть больше 1,1 млн рублей.

Существует два способа формирования фонда капитального ремонта: «общий котел» и «специальный счет». 

В первом случае собственники перечисляют средства на общий счет регионального оператора. Какой ремонт, когда и как его проводить, будет решать региональный фонд капитального ремонта. Надо только дождаться своей очереди. 

Во втором случае собственники сами распоряжаются накопленной суммой. Сами определяют, какие работы нужно производить, выбирают подрядчиков, принимают работы. Какой способ лучше — решать каждому собственнику самому, у каждого из них есть свои преимущества и недостатки. Региональный фонд априори обладает знаниями и опытом в проведении капитального ремонта, зачастую в большей степени, чем собственники, которые по роду своей профессиональной деятельности могут быть далеки от темы строительства и ремонтов. Зато собственники не скованы конкурсными процедурами, свободны в выборе подрядчиков, технических решений и материалов. И если собственнику хватает опыта и знаний, он сможет получить гораздо более подходящий результат. 

Например, если течет крыша, выполненная из рулонных битумных материалов, то можно просто заменить старый материал на аналогичный новый, а можно сделать кровлю из мембраны, поставить дождеприемные воронки с автоматическим обогревом, чтобы они не замерзали в межсезонье, а вода не стояла (разрушая кровлю), и сразу убегала в ливневку. Скорее всего, фонд предложит стандартное решение по типу первого варианта. Второй вариант скорее получится реализовать, если вы сами распоряжаетесь деньгами на специальном счете и сами займетесь проработкой технического решения и поиском подрядчика. Спасение утопающих — дело рук самих утопающих.

2

По статистике, примерно 75% домов в «общем котле», а 25% имеют собственные счета. Именно на владельцев собственных счетов и направлены законодательные новшества. 

Насколько я понимаю замысел законотворцев, они хотели добиться того, чтобы подрядчики, которых привлекают владельцы «спецсчетов», были более профессиональными. Если до 1 сентября работу мог выполнить обычный ИП, а принять ее, например, старшая по дому, которую уполномочили собственники, то теперь подрядчик должен быть профессиональным участником строительного рынка (членом СРО), а работы должны приниматься при участии другого профи — строительного контроля.

Вроде бы все выглядит логично, но только не для того, кто сам искал подрядчика для капремонта в многоквартирном доме. Зачастую самые профессиональные подрядчики бегут от капремонта, как черт от ладана. Если в случае с обычным заказчиком подрядчик понимает, с кем и о чем ему договариваться, то в многоквартирном доме его поджидает целый ряд рисков, каждый из которых может оставить его без прибыли:

— междоусобные войны между собственниками (собственник, недовольный и несогласный с победившим на голосовании вариантом ремонта, может начать вставлять палки в колеса);

— непредсказуемость законодательства в сфере капремонта и решений сотрудников фонда;

— аванс предусмотрен только в размере 30% от цены договора (или вообще без аванса), а с нынешними кредитными ставками и ценами на материалы придется закладывать риск существенных расходов, если оплату выполненных работ не получится быстро получить.

Не все работы, относящиеся к капитальному ремонту, требуют глубоких специализированных знаний, доступных только профессиональным участникам строительного рынка. Замена труб, дверей, ремонт подъездов — задачи, которые вполне по силам небольшому ИП-нику, не состоящему в СРО.

Быть участником СРО — удовольствие не из дешевых. Необходимо сделать взносы в компенсационные фонды в размере не менее 300 тысяч рублей, которые по сути безвозвратные, а еще содержать в штате необходимое минимальное количество специалистов, включенных в реестр Национальной ассоциации строителей. 

Приведет ли обязательность членства в СРО для подрядчиков к существенному повышению качества работ — вопрос очень спорный. Для подрядчиков работ, финансируемых из «общего котла», это требование и раньше было. И что, помогло? Да вроде не сильно. Публикации о низком качестве работ при проведении капитального ремонта по-прежнему встречаются в новостной ленте. Да и все мы видели, как профессионалы делали капремонт фасадов на гостевом маршруте и как ремонтировали школы. 

В итоге, законодательная новина сильно сократит круг потенциальных подрядчиков, усложнит расходование средств и проведение ремонтов, существенно увеличит их стоимость, ведь все эти затраты на членство в СРО и содержание специалистов неизбежно войдут в цену работ. А со строителями в стране и так сильнейший дефицит по известным причинам. Наверное, невидимая рука рынка отрегулирует и это. Цены на услуги подрядчиков сильно вырастут, что привлечет в эту сферу профессионалов, как того и хотел законотворец. А нас с вами будет ждать дальнейшее повышение тарифа, чтобы это компенсировать. 

3

 

_{Оригинал — в ЖЖ Александра Тарасова.}